Građevinska Dozvola: Definicija, Izdavanje, Izuzeci i Troškovi

Bilo da planirate izgradnju porodične kuće, dogradnju stambenog prostora ili rekonstrukciju poslovnog objekta, jedan od prvih i najvažnijih koraka u procesu je dobijanje građevinske dozvole. Ovaj dokument predstavlja zakonski temelj svake legalne gradnje u Srbiji i garantuje da je vaša investicija usklađena sa urbanističkim planovima, tehničkim standardima i propisima o zaštiti životne sredine. 

U ovom tekstu ćemo detaljno objasniti šta je građevinska dozvola, kako se izdaje, kada je nije potrebno pribaviti, kao i koje troškove treba da planirate na početku gradnje. Ukoliko razmišljate o gradnji ili legalizaciji objekta – ovo je vodič koji vam je potreban.

Šta je Građevinska Dozvola?

Građevinska dozvola je službeni dokument koji investitoru omogućava da započne izgradnju ili dogradnju objekta. Da bi dobio ovu dozvolu, investitor mora podneti zahtev nadležnim organima i priložiti odgovarajuću dokumentaciju.

Ako se objekat gradi u fazama, građevinska dozvola treba da sadrži informacije o tim fazama. To znači da će svaka faza biti regulisana posebnim odlukama i rešenjima, uz pridržavanje plana gradnje.

Ko Može Podneti Zahtev za Građevinsku Dozvolu?

Zahtev za izdavanje građevinske dozvole može podneti svaki investitor koji planira da gradi ili dograđuje objekat. To može biti fizičko ili pravno lice. U zahtevu, investitor mora pružiti ključne informacije kao što su ime i prezime ili naziv, podatke o objektu, kao i lokaciju objekta.

Sadržaj Zahteva za Izdavanje Građevinske Dozvole

Zahtev treba da sadrži sledeće informacije:

• Podaci o investitoru: ime, prezime ili naziv firme, PIB i sedište

• Podaci o objektu: vrsta objekta (stambeni, poslovni, industrijski, itd.), površina, gabariti i predračunska vrednost

• Oznaka lokacije: katastarska parcela i adresa

• Tehnička dokumentacija: idejni ili glavni projekat, kao i druge relevantne tehničke informacije
  
  

Ukoliko se objekat gradi u fazama, zahtev mora uključivati podatke o etapama izgradnje i predviđenom roku završetka.

Vrste Građevinskih Dozvola

Građenje bilo kog objekta na teritoriji Republike Srbije regulisano je Zakonom o planiranju i izgradnji, koji jasno definiše koje vrste objekata zahtevaju građevinsku dozvolu i pod kojim uslovima. Građevinske dozvole predstavljaju ključni pravni osnov za izvođenje građevinskih radova, bilo da se radi o trajnim, privremenim, montažnim ili pomoćnim objektima. 

Privremena građevinska dozvola    

Privremena građevinska dozvola izdaje se za objekte koji su privremenog karaktera, kao što su montažni objekti za sajmove, kiosci, kontejneri, nadstrešnice i sl. Takvi objekti se mogu graditi na osnovu lokacijskih uslova i rešenja o odobravanju izvođenja radova, uz naznaku roka trajanja (npr. do 5 godina). Po isteku roka, objekat se mora ukloniti ili se mora pokrenuti postupak legalizacije ako ispunjava urbanističke uslove.

Građevinska dozvola za montažnu kuću

Za izgradnju montažne kuće važe ista pravila kao za klasične objekte — potrebna je građevinska dozvola, koja se izdaje na osnovu glavnog projekta i lokacijskih uslova. Montažni objekti nisu izuzeti iz procedure. Zakon ne pravi razliku između montažne i zidane kuće u pogledu dozvola – oba su "objekti niskogradnje" u stambene svrhe.

Građevinska dozvola za bazen

Ukoliko se bazen gradi kao prateći objekat na parceli na kojoj postoji legalan objekat (npr. stambena kuća), a njegova površina ne prelazi 100 m², u nekim slučajevima dovoljna je dozvola za izvođenje radova ili se koristi pojednostavljena procedura. Međutim, za veće bazene ili komercijalne bazene (npr. hotelske ili javne) obavezna je građevinska dozvola uz glavni projekat.

Modularne kuće građevinska dozvola   

Modularne kuće, iako se proizvode u fabrikama i brzo montiraju, zakonski se smatraju trajnim objektima kada imaju temelje i priključke na infrastrukturu (struja, voda, kanalizacija). Zbog toga se zahteva građevinska dozvola, kao i za svaku drugu kuću. Sam čin montaže ne oslobađa obaveze pribavljanja dozvola.

Građevinska dozvola za montažne stepenice

Ukoliko se montažne stepenice postavljaju unutar postojećeg legalnog objekta, one spadaju u unutrašnje prepravke/adaptacije i najčešće nije potrebna posebna građevinska dozvola, ali može biti potrebna prijava izvođenja radova ili saglasnost statičara (ukoliko se menja konstrukcija objekta). Za spoljne stepenice koje menjaju spoljašnjost objekta ili izlaze van gabarita – potrebna je dozvola. 

Ako ti je potreban kredit za renoviranje, možeš se obratiti Kredium timu i pronaći ćemo ti najpovoljniju kamatu za kredit besplatno.     

Građevinska dozvola za objekte do 50 m2 

Za pomoćne objekte do 50 m², kao što su garaže, šupe, letnjikovci i sl., može biti dovoljna prijava radova, ali samo ako se grade na parceli sa postojećim legalnim objektom i ako ne zahtevaju posebne uslove u pogledu zaštite od požara, zaštite životne sredine itd.. U protivnom, i za njih može biti potrebna građevinska dozvola. 

Precizno je regulisano članom 144. Zakona – i važno je proveriti da li objekat potpada pod „pomoćni“ ili „glavni“ objekat.   

Građevine za koje nije potrebna građevinska dozvola  

U Srbiji postoje određene vrste građevina i radova za koje nije potrebna građevinska dozvola, što je uređeno članom 144. Zakona o planiranju i izgradnji. Ovo se odnosi uglavnom na manje objekte i jednostavne radove, koji nemaju značajan uticaj na prostor, bezbednost, infrastrukturu ili životnu sredinu.

Objekti za koje nije potrebna građevinska dozvola:  

1. Pomoćni objekti do 40 m² (nekad do 50 m²) na parceli sa već legalnim objektom:
   
   

   • Šupe, letnjikovci, pušnice, čardaci, ostave, drvarnice

   • Nadstrešnice (npr. za automobil)

   • Pomoćne zgrade za poljoprivredu
     
     

2. Privremeni objekti za privremene potrebe (uz određene uslove i vreme trajanja)

3. Baštenske kućice ili mobilni objekti za sezonsku upotrebu (ako nisu priključeni na komunalnu infrastrukturu)

4. Igrališta, klupe, dečje sprave, ograđeni prostori za igru i rekreaciju (na privatnim parcelama)

5. Zidovi, ograde i kapije:
   
   

   • Do određene visine (obično do 1,2–1,5 m)

   • Na privatnim parcelama

   • Bez ukopavanja u temelje većih dimenzija
     
     

6. Radovi održavanja:
   
   

   • Krečenje, zamena stolarije, malterisanje

   • Popravka krova bez izmene konstrukcije

   • Zamena fasade bez promene izgleda objekta
     
     

7. Instalacije i oprema:
   
   

   • Klima uređaji, solarni paneli, antene i sl. (uz određene uslove i visinu)
     
     

8. Stubovi za oglasne table i reklame (manjih dimenzija i bez svetlećih elememenata)

Napomena: Iako nije potrebna građevinska dozvola, za mnoge od ovih objekata potrebna je prijava radova nadležnoj opštinskoj upravi ili građevinskoj inspekciji, posebno ako se nalaze u urbanistički uređenim zonama.

Takođe, u zaštićenim područjima (npr. kulturno-istorijske celine, nacionalni parkovi) – čak i najmanji objekti mogu zahtevati posebne saglasnosti.

Kuća za koju ne treba građevinska dozvola        

Zakon propisuje da građevinska dozvola nije potrebna za pomoćne objekte, a ne za glavne stambene objekte (kuće). Dakle:

• Ako je objekat do 40 m² (nekad 50 m² po starim propisima),

• I ako se gradi na parceli sa već postojećim legalnim objektom (kućom),

• I ako ima pomoćnu funkciju (npr. radionica, šupa, letnjikovac, vikendica bez trajnog stanovanja),

• I nema priključke na infrastrukturu (struja, voda, kanalizacija),
  
  

onda se takav objekat može graditi uz prijavu radova, a ne uz građevinsku dozvolu.

Ali ako želite da taj objekat bude kuća za stanovanje, sa priključcima, temeljima i trajnim boravkom – potrebna je građevinska dozvola, bez obzira na kvadraturu ili tip konstrukcije.

Građevinska dozvola za postojeći objekt

Za već završene objekte koji su izgrađeni bez građevinske dozvole ili odstupaju od izdate dozvole, ne izdaje se građevinska dozvola retroaktivno. Umesto toga, može se pokrenuti postupak legalizacije (ozakonjenja objekta) u skladu sa Zakonom o ozakonjenju objekata. 

Da bi objekat mogao da bude ozakonjen, mora biti završen do 27. novembra 2015. godine, evidentiran na satelitskom snimku, i da nije građen na površinama gde gradnja nije dozvoljena (npr. javne površine, saobraćajnice, klizišta itd).

Građevinska dozvola za rekonstrukciju krova   

Rekonstrukcija krova (zamena krovnog pokrivača, postavljanje novog krovišta istih gabarita i nagiba) spada u radove održavanja objekta koji, ako ne menjaju spoljašnje gabarite objekta, ne zahtevaju građevinsku dozvolu. Međutim, ako se menja oblik krova, dodaju krovni prozori, menja visina sljemena ili se potkrovlje prenameni u stambeni prostor – tada je potrebna građevinska dozvola i glavni projekat koji to predviđa.  

Građevinska dozvola za rekonstrukciju objekta 

Rekonstrukcija objekta koja podrazumeva izvođenje građevinskih i drugih radova radi promene tehničko-tehnoloških ili funkcionalnih karakteristika objekta, a ne menja njegovu spratnost, površinu ili spoljne gabarite, zahteva građevinsku dozvolu. U tom slučaju, investitor mora imati važeću lokacijsku informaciju, glavni projekat i pribavljene sve potrebne saglasnosti u skladu sa članom 133 Zakona o planiranju i izgradnji.

Građevinska dozvola za nadogradnju   

Nadogradnja objekta – što znači dodavanje jednog ili više spratova na postojeći objekat – zahteva punu građevinsku dozvolu, jer se menja spratnost, statika i upotreba prostora. Potrebno je pribaviti lokacijske uslove, izraditi glavni projekat sa statikom nadogradnje, dobiti saglasnosti nadležnih organa i sprovesti postupak izdavanja dozvole u skladu sa zakonom. Ako je objekat u nizu ili u zajedničkom vlasništvu (npr. zgrada), potrebna je i saglasnost svih suvlasnika.         

Građevinska dozvola za proširenje kuće     

Proširenje kuće (dogradnja objekta u horizontalnom smislu – recimo, dodavanje sobe ili proširenje dnevnog boravka) takođe zahteva građevinsku dozvolu. Kao i kod nadogradnje, neophodna je lokacijska informacija, glavni projekat koji prikazuje novo stanje objekta, saglasnosti komunalnih preduzeća i drugih nadležnih tela, i u skladu s time se podnosi zahtev za izdavanje građevinske dozvole. Važno je da proširenje bude u skladu sa planskim dokumentom za konkretnu lokaciju.   

Proces Izdavanja Građevinske Dozvole

Izdavanje građevinske dozvole je ključni korak u procesu izgradnje. Razumevanje svih koraka i potrebne dokumentacije pomoći će investitorima da ubrzaju postupak i izbegnu potencijalne prepreke. Stoga je važno pridržavati se svih propisa i osigurati da je sve u skladu sa zakonom pre nego što započnete izgradnju.

1. Korak: Priprema potrebne dokumentacije

Za izdavanje građevinske dozvole, investitor (ili fizičko lice) treba da priloži:

• Idejni ili glavni projekat

• Pravnosnažno rešenje o lokacijskoj dozvoli

• Dokaze o pravu svojine ili zakupu na zemljištu na kojem će objekat biti izgrađen

• Dokaze o plaćenoj taksi za građevinsko zemljište
  
  

2. Korak: Provera i Odluka o Građevinskoj Dozvoli

Nadležni organi proveravaju da li su svi zahtevi ispunjeni i da li je projekat usklađen sa pravilima iz lokacijske dozvole. Ukoliko je sve u redu, građevinska dozvola se izdaje u roku od osam dana.

3. Korak: Dostava Rešenja o Građevinskoj Dozvoli

Rešenje o izdavanju građevinske dozvole uključuje:

• Podatke o investitoru

• Informacije o objektu koji se gradi ili dograđuje

• Naziv i podatke o projektantu

• Lokaciju objekta i potrebne radove

• Nalog za uklanjanje postojećih objekata, ako je to predviđeno
  
  

Rešenje treba dostaviti investitoru, inspekciji i lokalnoj samoupravi. Investitor je dužan da obavesti nadležni organ o početku izvođenja radova. Takođe, on mora poštovati sve rokove i uslove predviđene građevinskom dozvolom.

4. Korak: Izdavanje Građevinske dozvole

Pravilnik o izdavanju građevinskih dozvola stupa na snagu osmog dana nakon objavljivanja u Službenom glasniku Republike Srbije. Pravilnik je važan jer reguliše kako se izdaju građevinske dozvole i osigurava da sve bude u skladu sa zakonom.

Cena Građevinske Dozvole

Cena izrade i dobijanja građevinske dozvole zavisi od više faktora, uključujući veličinu objekta, složenost konstrukcije, specifičnosti terena i izbor projektanta-arhitekte.

Tabela troškova:

POVEZANI BLOGOVI: Izgradnja Kuće: Kompletan Vodič Kroz Proces Od Temelja Do Krova

Najčešće Postavljena Pitanja

Građevinska dozvola je tema koja često otvara niz praktičnih dilema među investitorima, vlasnicima nekretnina i svima koji planiraju gradnju. U ovoj sekciji donosimo odgovore na najčešća pitanja koja nam se postavljaju

Do koje kvadrature ne treba građevinska dozvola?

Prema važećem Zakonu o planiranju i izgradnji Republike Srbije, građevinska dozvola nije potrebna za:

• Pomoćne objekte do 20 m² bruto površine (npr. šupa, ostava, letnjikovac),

• Objekte privremenog karaktera, kao što su nadstrešnice, senici, i slični objekti koji nemaju čvrste temelje i ne utiču na okolinu,

• Baštenske kućice, plastenike i slične objekte koji nisu namenjeni za stanovanje ili rad.
  
  

Važno je napomenuti da čak i za ove objekte može biti potrebna prijava radova ili saglasnost lokalne samouprave, posebno ako se nalaze u zoni posebne regulacije (npr. u blizini puteva, vodotokova, kulturnih dobara i sl.).

Da li je potrebna građevinska dozvola za kontejner?

Zavisi od namene i trajnosti postavljanja:

• Ako se kontejner koristi privremeno (npr. kao privremena kancelarija na gradilištu, ili skladište), u većini slučajeva nije potrebna građevinska dozvola, ali je potrebno prijaviti njegovo postavljanje lokalnoj upravi.

• Ako se kontejner koristi kao stalni objekat za stanovanje, boravak ili rad, i povezuje se na infrastrukturu (voda, struja), potrebna je građevinska dozvola, jer tada ima karakter trajnog objekta.
  
  

Zakonom se kontejner smatra objektom montažnog tipa, a njihova legalizacija i postavljanje podležu istim pravilima kao i klasični objekti, ukoliko su trajni.

Koja je razlika između upotrebne dozvole i građevinske dozvole?

• Građevinska dozvola je odobrenje za početak gradnje. Izdaje se pre početka radova i zasniva se na planskoj dokumentaciji, glavnom projektu i drugim uslovima.

• Upotrebna dozvola je odobrenje za korišćenje objekta nakon završetka radova. Izdaje se nakon tehničkog pregleda i potvrde da je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i tehničkim propisima.
  
  

Ukratko, građevinska dozvola ti daje pravo da gradiš, a upotrebna dozvola pravo da koristiš objekat.

Zaključak

Građevinska dozvola predstavlja ključni pravni dokument u procesu gradnje, rekonstrukcije ili nadogradnje objekta. Razumevanje kada je ona potrebna, kako se izdaje, koji su mogući izuzeci i koliki su prateći troškovi, može vam uštedeti vreme, novac i sprečiti potencijalne probleme sa zakonom.

Bez obzira da li gradite novu kuću, dograđujete postojeći objekat ili planirate manju adaptaciju, savetuje se da se uvek prethodno informišete o važećim propisima ili konsultujete stručnjaka iz oblasti urbanizma i građevine.

Kredium je inovativna platforma koja vam omogućava da na jednostavan i brz način pronađete najpovoljniji stambeni ili keš kredit na tržištu umesto da obilazite više banaka i trošite vreme na uporedne ponude.

Bilo da želite da kupite svoju prvu nekretninu, renovirate postojeću ili dobijete keš za druge potrebe, Kredium vam štedi vreme, olakšava proces i osigurava da donesete najbolju finansijsku odluku.

Foto Izvori | Pexels