Katastar Nepokretnosti – Prva i Poslednja Stanica Pri Kupovini Nekretnine

Katastar nepokretnosti predstavlja osnovnu instituciju koja omogućava pravnu sigurnost u procesu kupovine i prodaje nekretnina. Postavlja se pitanje: Zašto je katastar tako važan i šta sve podrazumeva njegov ulogu u ovim transakcijama? Od osnovnog upisa vlasništva do zaštite interesa svih strana, katastar je prvi i poslednji korak koji garantuje da vaša kupovina ili prodaja bude pravno validna i bezbedna.

U ovom blogu, razmotrićemo ključnu ulogu katastarskih službi u procesu kupovine i prodaje nekretnina. Kroz ovaj vodič, objasnićemo kako katastar funkcioniše, koji su neophodni koraci za upis i kako on štiti interese kupca i prodavca, čineći celu transakciju pravno sigurnom.

Na mapi možete pronaći lokacije i brojeve telefona svih Službi za katastar nepokretnosti na teritoriji Grada Beograda:

Uloga Katastra u Procesu Kupovine Nekretnine

Katastar nepokretnosti predstavlja zvaničnu evidenciju o svim nepokretnostima na teritoriji Srbije, uključujući podatke o vlasnicima, parcelama i vrstama imovine. Prva stanica na koju se morate osloniti pri kupovini nekretnine jeste upravo katastar, jer bez preciznih podataka o trenutnom vlasništvu i upisanim pravima, ne možete biti sigurni da je transakcija legalna i sigurna.

Na primer, pre nego što nastavite sa kupovinom, potrebno je proveriti da li je prodavac zaista vlasnik imovine, da li postoje tereti ili hipoteke na nekretnini, kao i druge administrativne poteškoće koje mogu uticati na vaše pravo svojine.

U procesu zaključenja Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i Ugovora o stambenom kreditu neophodno je pred katastrom izvršiti sledeće upise:

1. Upis vlasništva – Kupac mora da postane upisan kao vlasnik nekretnine u katastarskoj evidenciji kako bi imao legalno pravo da upravlja, prodaje ili iznajmljuje imovinu.

2. Upis hipoteke – U slučaju stambenog kredita, banka koja je odobrila kredit postavlja hipoteku na nepokretnost, čime se obezbeđuje njeno pravo na imovinu u slučaju nesplćivanja obaveza od strane kupca.

3. Prijava prava na korišćenje zemljišta – Ako postoji potreba, prijavljuje se pravo korišćenja zemljišta, naročito kada nije u pitanju vlasništvo, već pravo korišćenja (npr. dugoročni zakup).

4. Upis drugih ograničenja prava – Ovo uključuje eventualna prava drugih lica na nepokretnosti, kao što su službenosti, zakupi ili druge specifične uslove koji utiču na imovinsku situaciju.

5. Obavestenje o poreskim obavezama – Prilikom upisa, katastar šalje obavestenje o porezu na imovinu koji vlasnik treba da plaća, uz iznos i rokove.

Ovi upisi omogućavaju pravnu sigurnost kako za kupca, tako i za banku koja je odobrila stambeni kredit, čime se garantuje zaštita njihovih interesa u okviru kupoprodaje nepokretnosti.
‍

Koje su obaveze kupca?

Kupac je obavezan da ispuni sve finansijske obaveze prema prodavcu, uključujući plaćanje kupoprodajne cene i povezane takse. Takođe, dužan je da snosi troškove vezane za administrativne postupke i potrebne usluge tokom procesa prenosa vlasništva. U nastavku slede osnovne obaveze kupca:

• U praksi se prilikom potpisivanja predugovora, od kupca očekuje da isplati 10% od dogovorene kupoporodajne cene (ukoliko se ugovorne strane ne dogovore drugačije i obično se taj podatak navodi u predugovoru).

• Iznos manji od 10.000 EUR može se isplatiti u gotovini uz priznanicu, mada vam to ne savetujemo;

• Ukoliko predugovorom ne precizirate drugačije, zakonski rok je 60 dana za isplatu ostatka sume. Nakon overe Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod javnog beležnika uplatu vršite na devizni račun prodavca u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju.

• Posrednička provizija agencije zavisi od ugovora koji ste potpisali sa agentom za nekrentnine;

• Takse javnog beležnika za overu Predugovora i Ugovora, eventualno Aneksa ugovora;

• Transfer u izabranoj banci;

• Porez na promet apsolutnih prava po prijemu Rešenja u propisanom roku;

• Takse za prenos pretplatnih prava (EPS, PTT);

• Taksa za uknjižbu nepokretnosti na svoje ime.

Napomena: Većina ovih naknada zavisi od vrednosti predmetne nekretnine i razlikuje se od slučaja do slučaja.

Da li su zabeležba i predbeležba isto?

Zabeležba i predbeležba su oba postupka upisa u katastar, ali se razlikuju po svojoj pravnoj snazi. Zabeležba se koristi za registraciju postojanja prava ili činjenice, dok predbeležba označava privremeni upis koji prethodi stvarnoj promeni prava. Kada kupujete stan veoma je važno proveriti da li na nepokretnosti postoji neka zabeležba koja se odnosi na:

1. ličnost imaoca prava (maloletna osoba, starateljstvo, lišenje poslovne sposobnosti),
2. na samu nepokretnost ili na pravne odnose povodom nepokretnosti (zabeležba spora, zabeležba da prvostepena odluka nije konačna ili pravnosnažna, zabeležba odluke o zabrani otuđenja i opterećenja nepokretnosti, zabeležba postojanja ugovora o doživotnom izdržavanju, zabeležba pokretanja postupka eksproprijacije i ostale zabeležbe propisane zakonom).

Za razliku od zabeležbe, predbeležba je novina u odnosu na raniji zakon. Predstavlja upis kojim se samo uslovno stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju stvarna prava na nepokretnostima. Javni beležnici neposredno nakon zaključenja, Ugovor o prodaji nepokretnosti dostavljaju nadležnoj Službi za katatstar nepokretnosti.

Budući da se ugovorena cena isplaćuje naknadno, u Katastru nepokretnosti možete videti upisanu predbeležbu promene vlasnika. Nakon predviđenog roka, po isplati celokupne ugovorene cene, prodavac kod javnog beležnika overava izjavu kojom to potvrđuje i daje kupcu saglasnost da se upiše kao novi vlasnik (clausula intabulandi). Pošto javni beležnik tu izjavu dostavi nadležnoj službi za katastar nepokretnosti, pređašnja predbeležba biva opravdana i  kupac definitivno stiče pravo svojine.

Predbeležba je mogućnost koju imaju i vlasnici objekata ili delova objekta u izgradnji. U tom slučaju može nedostajati saglasnost za uknjižbu ili neki drugi uslov koji još nije ispunjen. Na osnovu pravnosnažne građevinske dozvole, tehničke dokumentacije i potvrde o prijavi radova, kao i na osnovu ugovora o prometu objekta u izgradnji, upisuje se predbeležba. Po završetku izgradnje objekta i dobijanja upotrebne dozvole, predbeležba po automatizmu postaje uknjiženje.

Ukoliko se na osnovu Ugovora o kupoprodaji upisuje samo predbeležba koja se opravdava Potvrdom o isplati kupoprodajne cene sa clausulom intabulandi, za upis predbeležbe plaćaju se takse za upis odgovarajućeg stvarnog prava na nepokretnosti (320 RSD + 5.220 RSD). U tom slučaju su u iznos takse uračunati i troškovi upisa opravdanja ili brisanja predbeležbe.

To znači da bez obzira da li se upis prava svojine vrši direktno na osnovu Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili se prvo upisuje predbeležba koja se kasnije opravdava potvrdom – intabulacionom ispravom, iznos taksi za upis je isti, odnosno nema dodatnih troškova.

Šta je Potrebno od Dokumentacije iz Katastra za Kupovinu Stana?

Pre nego što se upustite u pregovore, status nekretnine za koju ste zainteresovani možete utvrditi na osnovu:

• Izvoda iz zemljišnih knjiga, Vlasničkog lista, odnosno Izvoda iz lista nepokretnosti (uglavnom ne starijeg od 15 dana);
  Na osnovu dokumentacije pribavljene iz katastra imaćete uvid u osnov sticanja nepokretnosti, broj suvlasnika, (ne)posedovanje upotrebne i građevinske dozvole, zabeležbe, ukoliko postoje i dr.

• Za objekat u izgradnji, neophodno  je da  prodavac dostavi i Građevinsku dozvolu za  zgradu u kojoj se  nalazi  predmetni stan kao i  Potvrdu o lokacijskoj dozvoli;

• Za neuknjiženu nekretninu potrebna je kompletna pravna dokumentacija od prvog do poslednjeg vlasnika o regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava;

Oprez: List nepokretnosti kao neophodan dokument pri kupovini ili prodaji stana, moguće je dobiti elektronski (pretraga se vrši po adresi ili po broju parcele, a podaci se ažuriraju jednom u tri dana)  ili u nadležnim službama. Međutim, sve veći broj agencija za nekretnine u ovome vidi šansu za dodatnu zaradu pa klijentima naplaćuje i do 50 EUR, obmanjujući građane pričom da se list nepokretnosti teško dobija i veoma dugo čeka.

Visina Naknada Pred Katastrom

Kako biste bolje planirali vaše troškove i izbegli eventualne greške ili zloupotrebe u procesu, mi vam u nastavku donosimo spisak troškova koje možete očekivati.Visina naknada/taksi koje se plaćaju za usluge Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) – Službe za katastar nepokretnosti uređena je Zakonom o republičkim administrativnim taksama, čiji je sastavni deo Tarifa republičkih administrativnih taksi. Visina nadoknada, podložna je promenama te to morate imate u vidu.

Upis u katastar možete obaviti:

• Preko javnog beležnika ili 

• Lično, podnošenjem zahteva za upis u katastar.

U prvom slučaju vaša obaveza je da po zaključenju Predugovora, a posebno Ugovora o prometu nepokretnosti zakažete termin za overu isprava kod javnog beležnika, popunite poresku prijavu i sa overenim kupoprodajnim ugovorom odlazite u banku gde se vrši isplata kupoprodajne cene. Nakon toga morate se vratiti kod javnog beležnika sa prodavcem nekretnine po overenu saglasnost da je cena isplaćena u celosti kako bi se omogućio upis svojine.
‍
Ako zahtev podnosite sami, proces je isti, samo se lično obraćate RGZ za list nepokretnosti, a nakon overe kod notara podnosite lično zahtev za poresku prijavu u zakonskom roku, zahtev za upis svojine, iako je javni beležnik dokumentaciju dostavio po služenoj dužnosti. RGZ donosi Rešenje u roku od 15 dana a Republičke administrativne takse za zahtev i izdavanje lista nepokretnosti uključuju sledeće:

• upis hipoteke na nepokretnosti na osnovu založne izjave i

• upis prava svojine u korist kupca na osnovu zaključenog Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Taksa za upis hipoteke

Taksa za upis hipoteke predstavlja administrativni trošak koji se plaća prilikom registracije prava založnog poverioca na nepokretnosti. Ovaj upis je ključan za zaštitu kredita i osiguranje prava poverioca na imovinu koja je predmet hipoteke.

1. Taksa za zahtev iznosi 380 RSD;

2. Taksa za upis hipoteke kojom se obezbeđuje potraživanje u iznosu:

• do 6.000.000 RSD iznosi 26.060 RSD;

• od 6.000.000 do 30.000.000 RSD iznosi 65.140 RSD;

• od 30.000.000 do 60.000.000 RSD iznosi 130.260 RSD;

• preko 60.000.000 RSD iznosi 195.370 RSD.

Napomena: Visina takse za upis hipoteke zavisi od visine potraživanja koje se obezbeđuje hipotekom.

Ako je vrednost potraživanja izražena u stranoj valuti, preračunavanje u dinarski iznos vrši se po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan podnošenja zahteva. Ako se radi obezbeđenja jednog potraživanja hipoteka upisuje na više nepokretnosti, bez obzira da li pripadaju istom ili različitim vlasnicima, plaća se taksa za jednu (zajedničku) hipoteku.

Taksa za upis prava svojine

Taksa za upis prava svojine plaća se prilikom registracije novog vlasnika na nepokretnosti u katastar. Ovaj proces osigurava pravnu zaštitu i verifikaciju vlasničkog prava na imovinu, čineći ga zvaničnim i pravno priznanim.
‍

1. Taksa za zahtev iznosi 320 RSD;
2. Taksa za promenu imaoca prava na nepokretnosti iznosi 5.220 RSD na osnovu jedne isprave.

Taksa u iznosu od 5.220 RSD plaća se u situaciji kada se zahtev podnosi na osnovu jedne isprave – Ugovora. Pored navedenog iznosa, plaća se i iznos od 1.570 RSD za svaku sledeću ispravu kojom se dokazuje pravni kontinuitet u odnosu na upisanog imaoca prava.

S obzirom na to da je reč o stambenom kreditu i da banke zahtevaju da je pravna dokumentacija u potpunosti uredna, što znači da je prodavac upisan kao vlasnik nepokretnosti u katastru, zahtev će se bazirati na jednoj ispravi – Ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti. To znači da će se primeniti osnovna taksa u visini od 5.220 RSD.

Ostali troškovi

Pored osnovnih taksi i administrativnih troškova, prilikom kupovine nepokretnosti mogu se javiti i drugi dodatni troškovi. Ovi troškovi uključuju usluge notara, geometra, kao i eventualne naknade za izradu različite potrebne dokumentacije, koji mogu varirati u zavisnosti od specifičnih zahteva transakcije.

Ova tabela prikazuje približne vrednosti troškova koji mogu nastati tokom procesa kupovine nepokretnosti.

Sa popunjenim obrascem i pratećom dokumentacijom, termin za predaju zahteva možete zakazati preko e-zakazivanja ili pozivom Info centra na kontakt telefone 011/6355600, 011/6355601, 011/6355602, 011/6355603, 011/6355604.

Zaključak

Zaključno, Katastar nepokretnosti igra ključnu ulogu u celokupnom procesu kupovine nekretnine, jer osigurava pravnu sigurnost i transparentnost vlasničkih prava. Bez pravilno izvršenih upisa i verifikacija u ovom registru, kupovina nekretnine ne bi imala potpun pravni efekat, čineći ga nezamenjivim korakom od početka do kraja transakcije.

Kredium pomaže kupcima nekretnina tako što im omogućava da brzo i efikasno pronađu najpovoljnije stambene kredite, koji mogu biti ključni za finansiranje kupovine ili renoviranja nekretnine. Uz pomoć Kredium-a, korisnici mogu uštedeti vreme i novac, jer im platforma nudi transparentne opcije i personalizovane preporuke prema njihovim potrebama i mogućnostima.

Registrujte se danas i Kredium savetnici će vas kontaktirati u najkraćem vremenskom roku.

Foto Izvori | Pexels