Kupovina Neuknjiženog Stana: Sve Što Treba Da Znate

Kupovina stana je jedna od najvećih i najvažnijih investicija u životu. Međutim, kada se nađete pred ponudom koja deluje primamljivo, ali stan nije uknjižen, prirodno se nameću brojna pitanja i sumnje. Šta zapravo znači da je stan neuknjižen? Da li ga je bezbedno kupiti? Može li se uopšte dobiti stambeni kredit za takvu nekretninu?

U ovom tekstu razjasnićemo sve što treba da znate o kupovini neuknjiženog stana – od pravnih rizika i provere dokumentacije, do načina na koji banke tretiraju ovakve nekretnine. Ako razmišljate o kupovini stana koji još nije upisan u katastar, ovaj vodič će vam pomoći da donesete pravu odluku i izbegnete skupe greške.

Šta Znači da Stan Nije Uknjižen?

Stan nije uknjižen kada nije upisan u katastar nepokretnosti kao posebna jedinica sa jasno definisanim vlasnikom. Drugim rečima, pravno gledano, taj stan „ne postoji“ kao individualna nekretnina u zvaničnim evidencijama, iako fizički postoji i koristi se. To znači da nema list nepokretnosti na ime vlasnika – tj. nema zvaničnog dokaza da je osoba koja prodaje stan njegov stvarni vlasnik.

Koji su razlozi zbog kojih stan može biti neuknjižen?

Stan može biti neuknjižen iz više razloga, najčešće zbog nedovršene ili neregulisane pravne dokumentacije. Evo najčešćih razloga:

1. Novogradnja bez upotrebne dozvole - Zgrada je završena i stan je fizički useljiv, ali objekat još nema upotrebnu dozvolu, pa nije moguće izvršiti uknjižbu stanova kao posebnih jedinica.

2. Legalizacija u toku - Stan se nalazi u objektu koji je građen bez građevinske dozvole, pa je u postupku ozakonjenja. Dok se ne završi legalizacija, nije moguća uknjižba.

3. Zajednička uknjižba cele zgrade - Stan je deo objekta koji je uknjižen kao jedna celina (npr. na investitora), ali pojedinačni stanovi nisu etažirani i posebno upisani.

4. Nedostatak tehničke dokumentacije - Ako investitor nije dostavio kompletnu tehničku dokumentaciju (npr. geodetski snimak, elaborat etažiranja), ne može se završiti proces uknjižbe pojedinačnih stanova.

5. Imovinsko-pravni sporovi ili nerešeni vlasnički odnosi - Ako postoji spor oko vlasništva nad zemljištem ili objektom, katastar neće dozvoliti uknjižbu dok se ne reši situacija.

6. Investitor nije završio postupak pred katastrom - Nekad investitori ne završe uknjižbu zbog administrativnih propusta, dugova, nerešenih odnosa sa izvođačima ili čak – namerno, da bi izbegli poreze.

Da li je legalno prodavati neuknjižen stan?

Da, legalno je prodavati neuknjižen stan, ali uz određene uslove i ograničenja. Ključno je da prodavac ima pravno validan osnov svojine i da može dokazati vlasništvo (ima kupoprodajni ugovor) – čak i ako stan nije upisan u katastar.

Koje su opcije za kupca ako stan nije uknjižen?

Ako stan koji želite da kupite nije uknjižen, ne znači da kupovina nije moguća – ali zahteva poseban oprez i dobru informisanost. Evo koje su opcije na raspolaganju kupcu:

1. Kupovina uz pravnu proveru i validnu dokumentaciju

Možete kupiti neuknjižen stan ako:

• Prodavac ima jasan pravni osnov (ugovor, nasledstvo, rešenje o ozakonjenju itd.)

• Ugovor se overava kod notara

• Ugovor se registruje u CRPS-u (Centralni registar nepokretnosti)

Napomena: Bitno je da ne postajete zvanično vlasnik dok se stan ne uknjiži.

2. Kupovina za keš

Banke najčešće ne odobravaju stambene kredite za neuknjižene stanove. Ako nemate sopstvena sredstva, razmotrite:

• Keš kredit (gotovinski, nenamenski kredit)

• Kupovina uz odloženo plaćanje, ukoliko prodavac pristane

3. Kupovina uz klauzulu o kasnijoj uknjižbi

Ugovorom se može definisati da će prodavac pomoći u naknadnoj legalizaciji i uknjižbi stana, ili da se deo iznosa isplaćuje tek kad se stan upiše u katastar.

Kako Kupiti Neuknjižen Stan?

Kupovina neuknjiženog stana nije nemoguća, ali zahteva više pažnje, proveru dokumentacije i razumevanje zakonskog postupka. Evo kako da to uradite korak po korak:

1. Korak: Proverite da li je podnet zahtev za ozakonjenje

Prvi korak je provera da li je podnet zahtev. To je najvažniji dokument: potvrda da je podnet zahtev za legalizaciju objekta. Dobija se u opštinskom odeljenju za legalizaciju (Sekretarijat za legalizaciju objekata u Beogradu). Bez toga notar neće overiti kupoprodajni ugovor.

2. Korak: Proverite da li prodavac ima dokaz o vlasništvu

Bitno je da je zemljište ispod objekta u privatnoj svojini prodavca. Jedan od dokaza o vlasništvu može biti:

• kupoprodajni ugovor,

• ugovor o poklonu,

• rešenje o nasleđivanju,

• ili drugi dokument koji dokazuje vanknjižno vlasništvo.
  
  

3. Korak: Sačinite kupoprodajni ugovor kod notara

Ugovor se mora overiti kod javnog beležnika. Notar proverava dokumentaciju, posebno:

• potvrdu o ozakonjenju

• dokaz o vlasništvu

3. Korak: Uknjižite stan

Četvrti korak je opcioni, ali preporučljiv, a to je uknjižba stana. Pre toga potrebno je da cela zgrada bude uknjižena na investitora, zatim se stan prenosi na kupca. Možete sami pokrenuti postupak uknjižbe stana u katastar. Ukoliko vas interesuje proces ukjnižbe stana, posetite naš blog Uknjižba Stana Procedura, Cene i Vreme Čekanja. 

Kredit za Neuknjižen Stan – Da li je Moguć?

Kupovina stana u izgradnji ili objekta koji još nije upisan u katastar (neuknjižen stan) može biti izazov kada je u pitanju dobijanje stambenog kredita. Ipak, moguće je dobiti kredit pod određenim uslovima koje banke postavljaju kako bi zaštitile sebe i klijenta. Evo kako stvari funkcionišu:

Kada banke odobravaju kredit za neuknjižene stanove

Većina banaka ne isključuje automatski mogućnost finansiranja neuknjiženog stana, ali postavljaju dodatne zahteve. Najčešće odobravaju kredit u sledećim situacijama:

• Objekat ima građevinsku dozvolu i nalazi se u završnoj fazi izgradnje

• Investitor je poznat i pouzdan, sa prethodnim realizovanim projektima

• Postoji dokumentacija kojom se može dokazati da će stan uskoro biti uknjižen
  
  

U praksi, banke često sarađuju sa proverenim investitorima i imaju unapred formirane „liste odobrenih projekata“. Ako kupujete stan iz jedne od tih gradnji, mnogo su veće šanse da ćete dobiti kredit.

Uslovi i garancije koje banke traže

Pošto neuknjižen stan ne može da se stavi pod hipoteku, banke traže alternativna obezbeđenja:

• Hipoteka na drugi, već uknjižen objekat u vlasništvu klijenta ili treće osobe (tzv. jemac)

• Administrativna zabrana na platu i dodatno obezbeđenje

• Založno pravo na budući stan koje se aktivira po dobijanju upotrebne dozvole i uknjiženju
  Osiguranje kredita kod osiguravajućih kuća (u nekim slučajevima)
  
  

Nakon što stan bude uknjižen, banka će izvršiti preknjižavanje hipoteke sa alternativnog obezbeđenja na konkretan stan.

Uloga investitora i završetka objekta

Investitor igra ključnu ulogu u ovom procesu. Banke odobravaju kredit mnogo lakše kada:

• Investitor poseduje urednu dokumentaciju (građevinska dozvola, projektna dokumentacija)

• Objekat je gotov preko 80% ili se očekuje brz završetak i tehnički prijem

• Investitor je već sarađivao sa bankom, pa postoji međusobno poverenje

• Potpisan je predugovor o kupoprodaji koji se može overiti kod notara
  
  

Kod većine banaka važi pravilo: što je objekat bliži tehničkom prijemu, to su uslovi kredita povoljniji i procedura brža.

Na Šta Obratiti Pažnju Prilikom Kupovine Neuknjiženog Stana?

Kupovina stana koji još nije upisan u katastar može izgledati kao atraktivna opcija zbog niže cene ili boljih uslova plaćanja, ali nosi i određene pravne i finansijske rizike. Pre donošenja odluke, važno je razmotriti sledeće potencijalne probleme:

1. Stan koji nije (i možda neće biti) moguće uknjižiti

Jedan od najvećih rizika jeste mogućnost da stan nikada ne bude uknjižen, bilo zbog nerešenih imovinsko-pravnih odnosa, neusaglašene dokumentacije, nelegalne gradnje ili drugih pravnih prepreka. Takav stan ne može se ni formalno dalje prodavati, poklanjati, naslediti, niti se na njega može staviti hipoteka – što vlasnika stavlja u pravnu nesigurnost.

2. Promene zakonske regulative i državne politike

Kupovina neuknjiženog stana nosi i rizik od izmena zakonskih okvira u vezi sa upisom nepokretnosti. Ako država promeni uslove pod kojima se uknjiženje može izvršiti – npr. pooštri tehničke ili dokumentacione zahteve – proces legalizacije ili uknjiženja može biti dodatno otežan, produžen ili čak onemogućen.

3. Mogućnost odbijanja ozakonjenja i naloga za rušenje

Kod stanova u procesu legalizacije (ozakonjenja stana), postoji realan rizik da zahtev za ozakonjenje bude odbijen, ukoliko objekat ne ispunjava uslove. U najgorem scenariju, može doći i do naredbe za rušenje objekta, iako je u praksi to verovatno u vrlo malom broju slučajeva. Ipak, ta mogućnost se ne sme zanemariti pri donošenju odluke.

4. Delimično uknjiženi stanovi – prikriveni problemi

Neki stanovi su delimično uknjiženi – na primer, deo stana koji je proširen bez dozvole, često na račun zajedničkih prostorija zgrade (hodnika, tavana, terasa). U takvim slučajevima, stanarska zajednica može pokrenuti zahtev za povraćaj prostora, što može dovesti do toga da kupac izgubi deo kvadrature koju je platio.

5. Nemogućnost stavljanja hipoteke – otežana prodaja

Neuknjiženi stanovi ne mogu biti predmet hipoteke, što znači da ih ne možete koristiti kao obezbeđenje za kredit. Ovo može biti ozbiljan problem ako u budućnosti budete želeli refinansiranje, dodatni kredit ili prodaju stana – jer će veliki broj potencijalnih kupaca (koji koriste stambene kredite) biti onemogućen da kupe takvu nekretninu.

Rizici Kupovine Neuknjiženog Stana

Kupovina stana koji nije uknjižen može delovati kao povoljna prilika, ali nosi sa sobom ozbiljne rizike koje bi trebalo pažljivo razmotriti pre nego što donesete odluku:

Nemogućnost dobijanja stambenog kredita

Većina banaka ne odobrava stambene kredite za neuknjižene stanove, jer takva nekretnina ne može poslužiti kao zalog. Kupac tada mora da ima značajnu količinu sopstvenih sredstava ili da pronađe alternativni model finansiranja.

Nejasna svojinska prava

Kod neuknjiženih stanova nije uvek jasno ko je stvarni vlasnik ili da li postoje upisani tereti i prava trećih lica, što povećava rizik od prevare ili problema u prenosu vlasništva.

Mogućnost sudskih sporova

U slučaju nejasnih imovinsko-pravnih odnosa, prethodnih vlasnika ili nerešenih pitanja oko zemljišta, kupac može doći u situaciju da se nađe u višegodišnjim sudskim procesima.

Potencijalni problemi sa legalizacijom

Ako se stan nalazi u objektu koji još nije legalizovan, postoji rizik da legalizacija uopšte ne bude odobrena. U krajnjem slučaju, objekat može dobiti nalog za uklanjanje, što kupca stavlja u izuzetno nepovoljnu poziciju.

Najčešće Postavljena Pitanja

U ovoj sekciji ćemo pokušati da damo odgovore na još neke nejasne teme u vezi sa kupovinom neuknjiženog stana.

Koja je razlika između uknjiženog i neuknjiženog stana?

Uknjižen stan je stan pravno upisan u katastar nepokretnosti, sa jasno definisanim vlasnikom i mogućnošću sticanja prava svojine. Može se nesmetano prodavati, naslediti, založiti (npr. za kredit) ili davati u zakup.
Neuknjižen stan nije upisan u katastar, što znači da formalno ne postoji kao pravno prepoznata nepokretnost. Njime se može raspolagati, ali uz određene pravne i finansijske rizike.

Kako proveriti status stana pre same kupovine?

Status stana se proverava uvidom u Izvod iz lista nepokretnosti koji se izdaje u Republičkom geodetskom zavodu (RGZ). Možete ga zatražiti lično, putem notara, advokata ili online preko e-Katastra. Takođe, možete pogledati u jednom od naših blogova i kako da identifikujete katastarsku parcelu.

Kako overiti kod notara neuknjiženi stan?

Kupoprodajni ugovor za neuknjižen stan može biti overen kod notara iliti javnog beležnika, ali uz određene napomene i upozorenja. Notar u dokumentu posebno ističe da se prometuje neuknjižena nepokretnost i da kupac prihvata taj rizik. Preporučljivo je da se pre overe konsultujete sa advokatom i u ugovoru jasno navedete sve eventualne rokove i obaveze prodavca u vezi sa kasnijom uknjižbom.

Da li je neuknjižen stan jeftiniji od uknjiženog?

U većini slučajeva – da. Neuknjiženi stanovi se često prodaju po nižoj ceni, upravo zbog rizika i ograničenja u pogledu kreditiranja, sigurnosti transakcije i kasnije prodaje. Međutim, niža cena ne znači nužno i povoljniju kupovinu ako postoji rizik da stan neće moći da se legalizuje ili uknjiži u budućnosti.

Koje su posledice za prodavca ukoliko ne informiše kupca da stan nije uknjižen?

Ukoliko prodavac svesno zataji činjenicu da stan nije uknjižen, kupac ima pravo da pokrene sudske postupke zbog prevare, traži naknadu štete ili čak raskid ugovora. Zbog toga je važno da sve činjenice budu jasno navedene u kupoprodajnom ugovoru i da kupac bude upoznat sa svim aspektima nepokretnosti koju kupuje.

Da li se isplati kupovina neuknjiženog stana?

Kupovina neuknjiženog stana može biti isplativa ako su svi ključni rizici svedeni na minimum – objekat je legalan ili u postupku ozakonjenja, investitor je pouzdan, postoji jasna dokumentacija i realna mogućnost da će stan biti uknjižen u razumnom roku. Međutim, važno je imati stručnu pravnu podršku i biti svestan da ovakva kupovina zahteva dodatnu pažnju i oprez.

Zaključak - Kupovina Neuknjiženog Stana – Oprezno, ali Moguće

Kupovina neuknjiženog stana nije nužno loša odluka, ali nosi sa sobom specifične rizike koje ne treba zanemariti. Ključ uspešne kupovine leži u temeljnoj proveri dokumentacije, proceni pravne sigurnosti i pažljivom odabiru investitora ili prodavca.

Dok neuknjiženi stanovi često privlače kupce nižom cenom, razlika u ceni može brzo postati beznačajna ako se pojave problemi sa legalizacijom, uknjiženjem ili daljom prodajom. Zato je važno imati stručnu pravnu podršku, kao i jasan uvid u fazu gradnje, status dozvola i usklađenost sa urbanističkim propisima.

U moru ponuda i komplikovanih procedura, Kredium je vaš pouzdan partner u pronalaženju idealne nekretnine. Pronalazimo nekretninu po vašoj meri – Bilo da tražite stan u izgradnji, neuknjižen stan s potencijalom ili uknjižen stan spreman za useljenje, naš tim vam pomaže da pronađete ono što zaista želite, u skladu sa budžetom i željama. Registrujte se odmah i naši agenti za nekretnine će vas pozvati u najkraćem mogućem roku.

Foto Izvori | Pexels