Nadogradnja Kuće: Proces, Dokumentacija i Legalizacija

Nadogradnja kuće može biti uzbudljiv, ali i složen poduhvat. Bilo da planirate da proširite životni prostor za svoju porodicu, dodate još jedan sprat ili pretvorite potkrovlje u funkcionalnu sobu, važno je da čitav proces sprovedete u skladu sa zakonom. Osim građevinskih radova, nadogradnja podrazumeva i određene administrativne korake – od pribavljanja dozvola, preko angažovanja stručnjaka, do eventualne legalizacije objekta.

U ovom tekstu prolazimo kroz sve što treba da znate pre nego što započnete radove: kako izgleda sam proces nadogradnje, koja dokumentacija vam je potrebna i da li je potrebna građevinska dozvola.

Ako razmišljate o proširenju svog doma, ovo je vodič koji će vam pomoći da izbegnete greške i ubrzate čitav postupak. 

Šta je Nadogradnja Kuće i Šta Pozdrazumeva?

Nadogradnja kuće predstavlja oblik novogradnje koji vizuelno i strukturalno menja postojeći objekat. Kad nadograđujete kuću, ne menjate samo njen izgled – menjate i samu „kičmu“ objekta. 

Nadogradnja kuće podrazumeva izmene njene strukturalne i statičke konfiguracije, uključujući povećanje zapremine i promenu nosivosti. Iz tog razloga, neophodno je angažovanje ovlašćenog arhitekte i građevinskog inženjera-statičara.

Proces Nadogradnje Kuće

Proces nadogradnje kuće je složen proces i treba ga pažljivo isplanirati. Pre samog procesa potrebno je utvrditi svrhu nadogradnje i kako će se “novo ruho” uklopiti u već postojeći izgled objekta. U nastavku ćemo vam dati detaljan opis procesa, od planiranja, dokumentacije do same legalizacije nadograđenog objekta.

1. Korak: Planiranje Nadogradnje Kuće

Pre procesa nadogradnje kuće potrebno je detaljno isplanirati ceo postupak u koji se mora  uključiti stručnjak poput arhitekte ili inženjer-statičara. Potrebno je proveriti:

• Materijal osnovne konstrukcije objekta

• Da li je objekat statički povoljan za nadogradnju

Neophodno je uskladiti materijal nadogradnje sa materijalom noseće konstrukcije postojećeg objekta. U slučaju da objekat nije statički povoljan za nadogradnju, sledeći korak koji se treba izvršiti je elaborat statičke sanacije postojećeg objekta.

Napomena: Poželjno je da se svi propračuni stabilnosti konstrukcije i arhitektonsko planiranje odrade pre početka izgradnje.

2. Korak: Priprema Dokumentacije

Za dobijanje građevinske dozvole potrebno je pronaći proverenog projektanta koji će za vas uraditi:

• Projektnu dokumentaciju

• Arhitektnski projekat

• Elaborat građevinske fizike

• Izjavu o mehaničkoj otpornosti 

Ova dokumentacija vam je potrebna prilikom podnošenja zahteva za građevinsku dozvolu. Građevinsku dozvolu izdaje nadležna lokalna istitucija. ​U Beogradu, Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove je nadležan za izdavanje građevinskih dozvola za objekte veće površine ili značaja. Za manje objekte, građevinsku dozvolu izdaju gradske opštine. 

Kontakt informacije Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove:

• Adresa: Ulica Kraljice Marije 1, Beograd

• Telefon: +381 (0)11 715-741, +381 (0)11 715-752​

• Email: urbanizam@beograd.gov.rs

• Radno vreme: Ponedeljak – Petak: 9:00 – 15:00

3. Korak: Nabavka Materijala

Naredni korak je odabir i nabavka materijala. U zavisnosti od materijala osnovne konstrukcije postojećeg objekta, preporučljiv je odabir nadogradnje od istog materijala. 

Primer: Ako je postojeći sprat građen armirano-betonskom pločom, nadogradnja treba biti od istog tipa međuspratne konstrukcije – da bi se težina ravnomerno prenela i statika ostala sigurna. Ne bi bilo dobro da se nadograđuje lakšim drvenim roštiljem jer bi došlo do razlike u stabilnosti i sleganju.

Procena troškova nabavke građevinskog materijala za nadogradnju kuće od 100 m²:

Ukupno: 10.700 €

Napomena: Ova procena je okvirna i ne uključuje troškove radne snage, transporta i eventualne dozvole. 

4. Korak: Uklanjanje i Podizanje Krova

Iako ne deluje tako ozbiljno kao gradnja cele kuće, ovaj posao zahteva znanje i iskustvo – zato ga ne treba raditi bez pomoći arhitekte ili građevinskog stručnjaka.

Krov se može podići ukoliko konstrukcija kuće to dozvoljava (najčešće kod zidane i drvene gradnje). U tom slučaju, izvođač uz pomoć krana podiže celu krovnu konstrukciju, postavlja privremene nosače i kreće se u nadogradnju – novi sprat, prozori, terasa... Nakon završetka, krov se vraća na mesto.

Ukoliko podizanje nije moguće (npr. kod betonskih kuća), krov se uklanja deo po deo i kasnije ponovo sastavlja.

5. Korak: Legalizacija Nadogradnje Kuće

Legalizacija nadogradnje kuće obavezna je i uključuje nekoliko faza:

1. Prikupljanje dokumentacije: Prvo je potrebno prikupiti sve potrebne papire koji potvrđuju postojanje i izgradnju objekta.

2. Provera urbanističkih uslova: Utvrđuje se da li objekat zadovoljava urbanističke standarde.

3. Izrada geodetskog snimka: Ovlašćeni geodet pravi tačan snimak objekta.

4. Plaćanje taksa i naknada: Prilikom podnošenja zahteva plaćaju se odgovarajuće takse i administrativne naknade.

5. Podnošenje zahteva: Nakon što su svi dokumenti prikupljeni, podnosi se zahtev nadležnim organima.

6. Provera i odobrenje: Zahtev se razmatra, a ako je sve u skladu sa zakonom, izdaje se odobrenje za legalizaciju objekta.
   
   

Taksa za legalizaciju zavisi od vrste, veličine i namene objekta. Za nadogradnju kuće takse se kreću: 

• od 5.000 dinara za objekte do 100 m²

• do 50.000 dinara za objekte veće od 300 m²

Objekti izgrađeni nakon 2018. godine ne mogu biti legalizovani prema trenutnim propisima. Rešenje za ove objekte je pribavljanje građevinske i upotrebne dozvole.

Nakon što rešenje o legalizaciji postane pravnosnažno, mogu se ostvariti uslovi za upis prava svojine u javnu knjigu i katastar nepokretnosti. Nadležni organi su obavezni da dostave geodetski elaborat i primerak rešenja nadležnom katastru.

Prednosti i Mane Nadogradnje Kuće

Kao i svaki građevinski poduhvat, nadogradnja kuće ima svoje prednosti i mane. Evo šta donosi sa sobom.

Prednosti nadogradnje kuće

Najveća prednost je svakako stvaranje dodatnog prostora, što znači veći komfor i poboljšanje kvaliteta života. Pored toga, proširenje kuće povećava i njenu tržišnu vrednost, što može biti isplativo ako se odlučite za prodaju u budućnosti. Iako je nadogradnja investicija, ona može biti isplativa ako se pravi pažljivo planira u skladu sa dostupnim budžetom.

Mane nadogradnje kuće

Jedna od glavnih mana je da nova nadogradnja može loše da se uklopi sa postojećim delom objekta, čime može doći do narušavanja estetike kuće. Takođe, ako nadogradite kuću i pretvorite je u više stambenih jedinica, potrebno je promeniti njenu namenu, što može značiti dodatne administrativne troškove, kao što su takse i komunalne naknade. Još jedan problem može biti smanjenje kvaliteta parcele, jer širenje objekta može ograničiti pogled i umanjiti povezanost sa dvorištem.

Nadogradnja takođe može stvoriti dodatne izazove u vezi sa infrastrukturom (vodovod, kanalizacija, struja), što može dovesti do većih troškova u procesu prilagođavanja sistema.

Najčešće Postavljena Pitanja

U nastavku odgovaramo na najčešća pitanja o nadogradnji kuće. Ukoliko nismo pokrili sva pitanja, ovde možete naći skoro sve nedoumice o nadogradnji kuće.

Šta se više isplati - nadogradnja kuće ili kupovina stana?

Nadogradnja kuće je obično jeftinija opcija u odnosu na kupovinu novog stana, jer trošak po kvadratu može biti i do tri puta manji. Međutim, proces nadogradnje zahteva dodatne troškove za materijal, radnu snagu, kao i duže vreme završetka radova, što može povećati ukupne troškove. 

Šta je jeftinije nadogradnja ili izgradnja nove kuće?

Jeftinija je nadogradnja od izgradnje nove kuće od temelja pa do krova.

Koje su razlike između proširivanja i nadogradnje kuće?

I proširenje i nadogradnja su vidovi novogradnje, ali se razlikuju po pravcu izgradnje. Proširenje širi kuću u širinu, a nadogradnja je dodavanje sprata. 

Koliko košta nadogradnja kuće?

Cena nadogradnje kuće zavisi od više faktora – veličine objekta, složenosti radova, vrste materijala, izvođača, kao i same lokacije. Postavljanje međuspratne konstrukcije, ploče, krova i završnih radova se kreće od oko 200-300 evra po m².

Zaključak

Nadogradnja kuće može biti odličan način da proširite svoj životni prostor i poboljšate kvalitet života, bez potrebe za preseljenjem ili kupovinom nove nekretnine. Iako u početku može izgledati kao jeftinija opcija u poređenju sa kupovinom stana, proces nadogradnje nosi sa sobom brojne izazove, poput složenosti radova, troškova materijala i angažovanja stručnjaka. Uzimajući u obzir sve ove faktore, nadogradnja se pokazuje kao dugoročna investicija koja, ako se pravilno izvede, može značajno povećati vrednost vaše nekretnine.

Iako je svakako važno pažljivo proceniti sve aspekte ove odluke, nadogradnja kuće može biti isplativa opcija za one koji žele ostati u svom postojećem domu, ali sa dodatnim prostorom. Na kraju, najvažniji faktor uspeha ovog poduhvata je kvalitetna priprema i saradnja sa stručnjacima koji će osigurati da svi radovi budu izvedeni u skladu sa zakonskim regulativama i visokim standardima građevinske struke.

Kredium vam može značajno pomoći u pronalasku najpovoljnije rate za keš kredit, bilo da je reč o kreditu za renoviranje ili za izgradnju kuće ili stana. Uz pomoć Krediuma možete brzo pregledati različite ponude banaka, uporediti kamatne stope, mesečne rate i uslove, te odabrati kredit koji najbolje odgovara vašim finansijskim potrebama i planovima. Registrujte se danas i naši savetnici će vas pozvati ubrzo. 

Foto Izvori | Pexels