Notar – usluge u procesu kupoprodaje nekretnine, cene i kontakti

Usluge javnih beležnika

U procesu kupovine stana od marta 2015. godine nemoguće je zaobići javne beležnike jer je njima, između ostalog, povereno javno ovlašćenje da proveravaju, sastavljaju i overavaju isprave o pravnim poslovima prilikom prometa nekretnina. Ukoliko ste zainteresovani za neki drugi segment njihovog poslovanja, pogledajte ko su javni beležnici i šta oni rade.

Pre potpisivanja bilo kakvog dokumenta, javni beležnik je dužan da vas informiše o visini naknade i nagrade, da se uveri u tačnost podataka, sadržinu uskladi sa vašom voljom i upozna vas sa sadržinom isprave. Svojeručnim potpisom na svakoj od strana ugovora dajete saglasnost, a svojim potpisom i pečatom notar obezbeđuje autentičnost, potpunost i punovažnost isprave u skladu sa zakonom i drugim propisima. 

Građani Srbije od početka jula 2018. godine uknjižbu nepokretnosti i uvid u poresku evidenciju mogu obaviti u kancelariji javnog beležnika. Naime, oni od tada po službenoj dužnosti šalju ugovore o kupoprodaji, ugovore o poklonu i drugo, umesto građana u elektronskom obliku nadležnim službama putem aplikacije "Promet nepokretnosti".

Osim toga, od kraja juna 2020. godine u nadležnosti javnih beležnika je i pribavljanje lista nepokretnosti te ne morate više čekati u redovima RGZ-a. Prilikom overe ugovora o kupoprodaji stana, javni beležnik će bez nadoknade odštampati list nepokretnosti i priložiti ga uz ostalu dokumentaciju. Ako taj dokument pribavljate za sebe ili nekim drugim povodom, kod notara ga možete dobiti uz plaćanje takse od 540 RSD. ‍

Naknade troškova i nagrade za rad javnom beležniku!

Javnom beležniku se plaća nagrada i naknada troškova. Nagrada nije fiksna i zavisi uvek od vrednosti, odnosno vrste pravnog posla.

• U nastavku je dat prikaz Javnobeležničke tarife koja propisuje različitu visinu bodova zavisno od vrednosti pravnog posla, pri čemu je vrednost jednog boda 150 RSD, odnosno 1.25 EUR bez PDV-a koji se obračunava i plaća u iznosu od 20%.

• Visina nagrade zavisi i od vrste radnje koju u konkretnom slučaju preduzima javni beležnik: overa potpisa, solemnizacija ili javnobeležnički zapis.

Za overu dokumenata kod javnih beležnika dostupne su vam dve opcije: 

1. Ukoliko javni beležnik dokument sastavlja u formi javnobeležničkog zapisa naplaćuje se nagrada 100% iznosa definisanog u tabeli. Kod nekih dokumenata kao što je založna izjava, javnobeležnički zapis je obavezan oblik. 
‍
2. Ukoliko javni beležnik overava/solemnizuje dokument (treće lice/advokat može sastaviti tekst ugovora, a javni beležnik će samo overiti i tako mu dati pravnu snagu javne isprave), nagrada se određuje u visini od 60% nagrade ove tarife (vidi tabelu). S obzirom na činjenicu da ugovorne strane obično angažuju stručna lica (advokate, Agencije za promet nekretnina) u postupku kupoprodaje, u najvećem broju slučajeva Ugovor o kupoprodaji se samo solemnizuje, te se uplaćuje ova umanjena nagrada.

Dokumenta koja overavate kod javnog beležnika prilikom kupovine stana

U procesu zaključenja kupoprodajnog ugovora i ugovora o stambenom kreditu više pravnih akata podleže sačinjavanju u obliku javnobeležničkog zapisa ili solemnizaciji kod javnog beležnika, odnosno overi potpisa:

1. Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti (opciono);
2. Punomoćje (opciono);
3. Založna izjava (opciono);
4. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti (obavezno);
5. Potvrda o isplati kupoprodajne cene sa clausulom intabulandi (obavezno).

1. Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Za sastavljanje ili solemnizaciju predugovora određuje se 50% nagrade. Ako se kod istog javnog beležnika na osnovu predugovora sačini ugovor, nagrada se umanjuje za nagradu naplaćenu za predugovor.Napomena: Ovaj trošak u praksi može se izbeći jer većina banaka prihvata i neoveren Predugovor o kupovini nepokretnosti, ali zbog pravne sigurnosti stranaka, govorili smo o predbeležbi, predugovor se može overiti kod javnog beležnika.

2. Punomoćje 

Ukoliko neka od ugovornih strana nije u mogućnosti da prisustvuje overi, u zavisnosti od radnje za koju se ovlašćuje punomoćnik, potrebno je overiti potpise na punomoćju. Za sastavljanje punomoćja, javnom beležniku pripada nagrada u visini od 30 bodova. Ukoliko beležnik vrši samo overu punomoćja, javnom beležniku pripada nagrada u visini od 20 bodova. Za sastavljanje punomoćja koje nije predviđeno da se obavezno sačinjava u obliku javnobeležničkog zapisa, javnom beležniku pripada nagrada u visini od 15 bodova. Sastavljanje punomoćja kod advokata u ovom trenutku iznosi 13.500 RSD. Ako hoćete da overite potpis na punomoćju kod javnog beležnika, za tu uslugu plaćate 360 dinara. 

3. Založna izjava

Na korak ste od potpisivanja ugovora, a odlučili ste se za kupovinu stana na kredit. Sledeći korak je sačinjavanje i potpisivanje založne izjave, tj. izjave prodavca nekretnine da se na njegovoj nepokretnosti zasnuje jednostrana hipoteka koja obezbeđuje potraživanja banke. Založnu izjavu sastavlja notar i šalje je nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti radi upisa hipoteke. Pošto dobije odgovarajuće rešenje, banka će isplatiti novčana sredstva iz stambenog kredita. Ovaj proces obično traje nekoliko dana. 

Kada je predmet pravnog posla zasnivanje hipoteke ili drugog založnog prava, kao osnov za određivanje nagrade obično se uzima iznos potraživanja koji se obezbeđuje. Na primer, za stan vrednosti 100.000 EUR radi obezbeđenja potraživanja od 40.000 EUR, sačinjavanje ugovora o hipoteci platićete 25.200 RSD. Nagrada javnom beležniku se određuje prema dolenavedenoj tabeli. Za sačinjavanje jednostrane založne izjave javnom beležniku pripada nagrada u visini od 40% propisane nagrade, s tim što ukupna nagrada ne može iznositi više od 4.000 bodova. 

4. Ugovor o kupoporodaji nepokretnosti

Za zaključenje Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u obliku javnobeležničke (solemnizovane) isprave javnom beležniku se plaća nagrada u visini od 60%, s tim što se na konačan iznos obračunava i plaća PDV koji iznosi 20%.

Za vrednost pravnog posla preko 14.000.000 RSD, za svakih započetih 1.000.000 RSD, nagrada se povećava za 10 bodova, s tim što ukupna nagrada ne može iznositi više od 4.000 bodova.

U praksi bi to izgledalo ovako, za stan vrednosti 60.000 EUR cena (sa PDV-om) usluge javnog beležnika za pravljenje predugovora iznosila bi 21.600 RSD, odnosno 43.200 RSD za ugovor, dok bi za isti stan solemnizacija predugovora koštala 12.960 RSD, a ugovora 25.920 RSD, pri čemu je uzeto da jedan evro vredi 119 RSD. Na taj iznos dodajte i uslugu advokata (minimum 100 EUR).

5. Potvrda o isplati kupoprodajne cene sa clausulom intabulandi (intabulaciona dozvola)

Za overu potvrde o isplati kupoprodajne cene sa clausulom intabulandi plaća se nagrada u iznosu od 20 bodova, a ukoliko navedenu ispravu sastavlja javni beležnik u obliku javnobeležničkog zapisa pripada mu nagrada u iznosu od 30 bodova.

Pogledajte kako lakše do upisa u katastar nepokretnosti?  (video)‍

Bitne napomene: Malo ko će vam reći, a trebalo bi da znate

• Kao vrednost pravnog posla za određivanje nagrade se uzima ugovorena kupoprodajna cena nepokretnosti ukoliko ona odgovara tržišnoj vrednosti. Ako ne odgovara, retko se može desiti da javni beležnik određuje tržišnu vrednost bez obzira na vrednost koju su stranke navele kao vrednost predmeta pravnog posla. U tom slučaju tržišnu vrednost javni beležnik utvrđuje na osnovu podataka nadležnih organa kao što je procena vrednosti Poreske uprave za konkretnu ili sličnu stvar, procenjene vrednosti osiguravajućih društava, cena postignutih u postupku javne prodaje i sl.

• Za izdavanje dodatnog otpravka, prepisa ili solemnizovanog primerka javnobeležničke isprave, nagrada se određuje u iznosu od 10 bodova

Dodatni savet: Imajte u vidu da vam je nekad povoljnije da od javnog beležnika zatražite i platite još jedan otpravak (original ugovora), koji će vam trebati za katastar i druge institucije jer vas overena kopija može koštati više od toga. Cena tog otpravka, u ovom trenutku, iznosi 1800 RSD. Overa kopije isprave kod javnog beležnika košta 540 RSD za jednu stranu, a svaka sledeća se naplaćuje po 360 RSD.

Napomena: Prilikom obavljanja javnobeležničke delatnosti javni beležnik je dužan da naplaćuje iznos propisan tarifom koju donosi ministar pravde, ali takođe ima i obavezu da vas poduči koji je način ekonomski najpovoljniji za stranku. To znači da ukoliko je za sklapanje ugovora dovoljna overa potpisa umesto javnobeležničkog zapisa, njegova je dužnost da vas o tome informiše.

• Ako se javnobeležnička isprava sastavlja za više od dve stranke, nagrada se uvećava za 10 bodova za treću i svaku narednu stranku, ali najviše 50% utvrđene nagrade.

• Ako se kod istog javnog beležnika na osnovu predugovora sačini ugovor, podsećamo, nagrada za sačinjeni ili solemnizovani ugovor se umanjuje za nagradu naplaćenu za predugovor.

• Pravo na 50% nižu nagradu za javnobeležničke usluge imaju lica sa invaliditetom, primaoci socijalne pomoći i deca bez roditeljskog staranja (na uvid donose dokumentaciju kojom to potvrđuju).

Bez skrivenih troškova

Iako se u praksi retko događa, da vas ne iznenadi, pored nagrade, javni beležnik ima pravo i na naknadu troškova i to:

• Naknada materijalnih troškova (poštanske usluge, bankovni poslovi, fotokopiranje dokumentacije, izradu overenih prepisa za službenu upotrebu i druge izdatke);

• Naknada putnih troškova (u visini cene prevoza koji koristi);

• Dnevnica, noćenje (ako mora ostati na putu duže od osam sati izvan službenog sedišta, javni beležnik ima pravo na naplatu dnevnice u visini dnevnice sudije osnovnog suda i troškove hotelskog smeštaja);

• Naknada drugih troškova (troškovi na ime sudske i administrativne takse, za veštačenje, procene, troškove prevođenja i dr.).

‍Napomena: S obzirom na vrstu pravnog posla, očekivano je da će javni beležnik imati samo materijalne troškove čija vrednost je u ovom slučaju ograničena na 4 boda.  

Da li vam se sve ovo čini komplikovanim? Ne ustručavajte se da nas kontaktirate kako bi vam naši stručnjaci pomogli da kroz ovaj zahtevan proces kupovine nekretnine prođete brzo, lako i sigurno, bez stresa i uz to potpuno besplatno!

Koje probleme možete očekivati u vezi sa uslugama javnih beležnika?

Ukoliko ipak odlučite da kroz ceo proces prođete sami, na teži način, pogledajte šta možete uraditi kako biste izbegli ili rešili probleme.
‍
Građani se najviše žale na visinu nagrada i nadoknada, koje su inicijalno bile još veće, ogromne ingirencije i nemogućnost izbora. Nezadovoljstvo javnosti proističe i iz, kako navode, nedostatka kontrole i nadzora nad javnobeležničkim kancelarijama. Svoje pritužbe na rad javnog beležnika možete podneti Javnobeležničkoj komori u pisanom obliku uz navođenje razloga za nezadovoljstvo i dokaza, ukoliko ih posedujete.
‍
Iako ne često, zabeleženi su i slučajevi u kojima su notari odbili da overe dokument pisan latinicom. Uporište su našli u zakonu koji propisuje da je u Srbiji u službenoj upotrebi srpski jezik i ćirilično pismo, a da se latinica u zvaničnim dokumentima može upotrebljavati samo na područjima gde žive pripadnici nacionalnih manjina. Dakle, za takve dokumente, potražite notare sa teritorija na kojima su manjine registrovane.
‍
Dodatni savet: Ukoliko vam papirologija deluje komplikovano, pomoć vam može pružiti advokat za nekretnine. S obzirom da su specijalizovani za promet nekretnina, mogu vam pomoći kod overe ugovora kod javnog beležnika, na primer. Angažovanje advokata nije neophodno, ali je dobro razmisliti i o ovoj opciji.

Kako izabrati javnog beležnika?

Kad znate sve ovo, nameće se logično pitanje, koji javni beležnik je pravi za vas. Ukoliko ste punoletni, niste u najbližem krvnom srodstvu sa notarom i ne radite ništa protivno zakonu za većinu usluga možete odabrati bilo kog javnog beležnika. Međutim, treba znati da se za sastavljanje i overavanje ugovora o prometu nepokretnosti, morate obratiti javnom beležniku na čijem službenom području se ta nekretnina nalazi. Na primer, želite li da sačinite ugovor o prodaji ili o poklonu stana koji se nalazi na Zvezdari, potreban vam je neko od javnih beležnika sa službenim sedištem na području Prvog osnovnog suda u Beogradu (Zvezdara, Vračar, Stari grad, Savski venac, Palilula). Za ugovor kojim se opterećuje nepokretnost, ali se ne prenosi svojina na nepokretnosti, javnobeležničke zapise, odnosno soleminizaciju takvih pravnih poslova može da sačini bilo koji javni beležnik na teritoriji Republike Srbije.
‍
Kako bismo vam olakšali pronalaženje odgovarajućeg notara pogledajte tabelu i mapu sa imenima, opštinama, sudovima/službenim sedištima, adresama, brojevima telefona i ocenama javnih beležnika na teritoriji Grada Beograda.