Ozakonjenje objekata

Da li ste se ikada zapitali kako da legalizujete nelegalni objekat i koje sve procedure, uslovi i troškovi sa sobom nosi ovaj proces? Ako ste vlasnik objekta koji nije u potpunosti usklađen sa zakonodavstvom, ozakonjenje može biti važan korak ka njegovom legalnom statusu. Međutim, proces može delovati zbunjujuće, jer zahteva precizno poštovanje određenih zakonskih normi i regulativa. 

U ovom tekstu detaljno ćemo se baviti svim aspektima ozakonjenja objekata – od osnovnih procedura, preko potrebne dokumentacije, do mogućih troškova. Na kraju, cilj nam je da vas upoznamo sa svim informacijama koje su vam potrebne kako biste lakše prošli kroz ovaj proces.

Šta je Ozakonjenje Objekata?

Ozakonjenje objekta je pravni proces koji predstavlja naknadno odobrenje izvedenih radova za taj objekat ili deo objekta koji je izgrađen, rekonstruisan ili dograđen bez građevinske dozvole i koji se koristi bez upotrebne dozvole. Ovaj proces omogućava vlasnicima objekata da dobiju legalni status za svoje izgrađene objekte, što znači da će objekat biti upisan u zemljišne knjige, a vlasnik steći prava kao što su mogućnost prodaje, hipoteke, izdavanja, ili unapređenja objekta.

U mnogim slučajevima, objekti koji nisu legalizovani mogu biti predmet rušenja, naplate kazni, ili drugih administrativnih problema. Ozakonjenje je stoga važan korak za one koji žele da svoje nekretnine učine zakonitim, kako bi izbegli buduće probleme sa inspekcijama, državnim institucijama i tržištem nekretnina.

Koji se objekti mogu ozakoniti?

Objekat koji se može ozakoniti, prema zakonu o ozakonjenju objekta, jeste objekat koji je završen u građevinskom smislu. Ukoliko je predmet ozakonjenja zgrada, predmet ozakonjenja može biti i zgrada na kojoj su izvedeni samo konstruktivni građevinski radovi sa ili bez završene fasade uključujući:

• Temelj zgrade

• Armiranobetonski ili čelični stubovi sa gredama

• Armiranobetonska tavanica

• Krovna konstrukcija

Stepen završenosti objekta za ostale objekte koji su predmet ozakonjenja, utvrđuje se u zavisnosti od vrste i namene objekta. Ozakoniti se mogu i objekti za koje je podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa ranije važećim zakonom kojim je bila uređena legalizacija objekata, do 29. januara 2014. godine. 

Koji se objekti ne mogu ozakoniti?

Postoje objekti koji se zakonom ne mogu ozakoniti. Shodno tome, predmet ozakonjenja ne mogu biti sledeći objekti: 

• Izgrađeni, odnosno rekonstruisani na zemljištu nepovoljnom za građenje (klizišta, močvarno tlo…)

• Izgrađeni, odnosno rekonstruisani od materijala koji ne obezbeđuje trajnost i sigurnost objekta 

• Izgrađeni na površinama javne namene, tj. izgrađeni na zemljištu planiranom za uređenje ili izgradnju objekata javne namene

• Izgrađeni u prvom i drugom stepenu zaštite prirodnog dobra (osim vikendica i drugih porodičnih objekata za odmor), 

• Izgrađeni u zoni zaštite kulturnog dobra od izuzetnog značaja i zoni zaštite kulturnih dobara upisanih u Listu svetske kulturne baštine

• Izgrađeni u zaštitnom pojasu: puta, železnice, dalekovoda, vodotoka, poletno-sletne staze

• Izgrađeni u zaštitnoj zoni duž trase radio koridora, na pravcima prostiranja usmerenih radio signala između radio stanica, u kojoj nije dozvoljena izgradnja ili postavljanje drugih radio stanica, antenskih sistema ili drugih objekata koji mogu ometati prostiranje radio signala ili uzrokovati štetne smetnje.

Važno je znati da iako ne ispunjava uslove propisane zakonom, nadležni organ će izdati rešenje o ozakonjenju ako u postupku bude pribavljen odgovarajući dokaz da je taj objekat stabilan, da ne ugrožava stabilnost terena i susedne objekte. Takođe, nadležni organ može izdati rešenje o ozakonjenju, ako u postupku bude pribavljena saglasnost upravljača javnog dobra, odnosno saglasnost organizacije nadležne za zaštitu prirodnih, odnosno kulturnih dobara.

Razlika između ozakonjenja i legalizacije

Razlika između ozakonjenja i legalizacije objekta leži u samom postupku. Postupkom legalizacije naknadno se dobijala građevinska ili upotrebna dozvola, što je dalje omogućavalo upis u katastar nepokretnosti po redovnoj proceduri. Upotrebna dozvola garantuje sigurnost korišćenja objekta, što je bilo omogućeno legalizacijom. 

Ozakonjenjem se ne dobija naknadno ni građevinska, niti upotrebna dozvola, već se samim rešenjem o ozakonjenju stiče uslov za upis u registar katastra nepokrentnosti. Time se nelegalno izgrađen objekat ubacuje u legalne tokove, kao da je izgrađen na legalan način.

Uslovi za Ozakonjenje Objekata

U pravnom smislu, postoje objekti koji se mogu ozakoniti na osnovu različitih uslova iliti stanja objekata u kojim se nalaze. Shodno tome, navešćemo pod kojim uslovima se mogu ozakoniti objekti. Predmet ozakonjenja može biti: 

1. Objekat izgrađen na osnovu građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju i potvrđenog glavnog projekta, na kojima je prilikom izvođenja radova odstupljeno od izdate građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju i potvrđenog glavnog projekta. 

2. Objekat za koji nije podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa ranije važećim zakonom kojim je bila uređena legalizacija objekata, a koji je vidljiv na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine. 

3. Objekat za koji je podnet zahtev u skladu sa Zakonom o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole za koje postupak nije pravnosnažno okončan. 

4. Objekat na kome je upisano pravo svojine u skladu sa Zakonom o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole, pod uslovima koje propisuje zakon o ozakonjenju objekta. 

5. Objekat koji se može uskladiti sa važećim planskim dokumentom u pogledu namene i spratnosti objekta. 

6. Objekat za koji se, pored namene utvrđene planskim dokumentom, utvrdi da je namena koja je u okviru planom definisanih kompatibilnosti. 

7. Objekat koji ima spratnost propisanu važećim planskim dokumentom, a izuzetno i spratnost veću od spratnosti propisane važećim planskim dokumentom, koja se određuje na osnovu opšteg akta jedinice lokalne samouprave, kojim će biti propisana spratnost po urbanističkim zonama, celinama ili blokovima. 

8. Objekat za koji vlasnik dostavi dokaz o odgovarajućem pravu na građevinskom zemljištu ili objektu, zavisno od toga koja vrsta radova, odnosno vrsta objekta je predmet ozakonjenja. Kao odgovarajuće pravo smatra se pravo svojine na objektu, odnosno pravo svojine, pravo korišćenja ili pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana Zakonom o planiranju i izgradnji, kao odgovarajuća prava na građevinskom zemljištu.
   

Kako Ozakoniti Objekat?

Ozakonjenje objekta je proces koji omogućava vlasnicima nelegalnih objekata da ih usklade sa zakonodavstvom i dobiju legalan status. Iako se postupak može činiti složenim, uz pravilno praćenje koraka i ispunjavanje svih zahteva, možete brzo i efikasno legalizovati svoj objekat. Ovaj proces nije samo zakonska obaveza, već i prilika da vaš objekat postane siguran, usklađen sa standardima i da dobije sve potrebne dozvole za korišćenje.

U nastavku ćemo predstaviti ključne korake kako biste uspešno ozakonili svoj objekat.

1. Proverite uslove za legalizaciju

Pre nego što započnete postupak ozakonjenja, važno je da proverite da li vaš objekat ispunjava osnovne uslove za legalizaciju. To uključuje potvrdu da objekat nije izgrađen u zoni koja je zaštićena ili nije dozvoljena za gradnju, kao i da objekat nije predmet sudskog spora. Objekat mora biti izgrađen u skladu sa urbanističkim planom opštine ili grada, i mora biti fizički upotrebljiv.

2. Prikupite potrebnu dokumentaciju

Za pokretanje procesa ozakonjenja potrebno je prikupiti određene dokumente, među kojima se nalaze:

1. Elaborat geodetskih radova

2. Izveštaj o zatečenom stanju objekta

3. Dokaz o pravu vlasništva

4. Dokaz o uplaćenoj naknadi za uređenje građevinskog zemljišta

5. Dokaz o uplati administrativne takse

3. Podnošenje zahteva nadležnim organima

Nakon što prikupite svu potrebnu dokumentaciju, sledeći korak je podnošenje zahteva nadležnim organima. To su najčešće gradske ili opštinske uprave, odsek za urbanizam i građevinske inspekcije. U zahtevu ćete navesti sve relevantne informacije o objektu, kao i podatke o usklađenosti sa zakonodavstvom.

4. Inspekcija objekta

Nakon podnošenja zahteva, inspektori ili nadležna tela će izvršiti inspekciju objekta kako bi se utvrdilo da li objekat zadovoljava tehničke i bezbednosne standarde. Ovo uključuje proveru da li objekat ima osnovne infrastrukturne komponente (vodovod, kanalizacija, struja) i da li je izgrađen u skladu sa važećim urbanističkim planovima.

5. Izrada tehničkog izveštaja i projektne dokumentacije

Ako inspekcija bude pozitivna, sledeći korak je izrada tehničkog izveštaja i projektne dokumentacije. Ovaj izveštaj mora biti urađen od strane licenciranog inženjera ili arhitekte i treba da potvrdi da objekat ispunjava sve tehničke i bezbednosne uslove.

6. Plaćanje taksi i naknada

Za ozakonjenje objekta biće potrebno platiti određene takse i naknade, koje se razlikuju zavisno od veličine objekta, lokacije i drugih faktora. Ove naknade pokrivaju administrativne troškove i sve potrebne usluge nadležnih organa.

7. Izdavanje rešenja o legalizaciji

Nakon što su svi koraci završeni, nadležni organi izdaju rešenje o legalizaciji objekta. Ovo je zvaničan dokument koji potvrđuje da je objekat sada legalan i da je usklađen sa svim zakonima i propisima. Sa ovim rešenjem možete koristiti objekat kao svaki drugi legalan objekat, uključujući pravo na prodaju, izdavanje u zakup ili renoviranje.

8. Upis u katastar

Poslednji korak je upis objekta u katastar nepokretnosti. Ovaj proces osigurava da je objekat zvanično registrovan u sistemu državne evidencije i da je prepoznat kao legalan objekat.

Provođenjem ovih koraka, vaš objekat će dobiti legalni status, što otvara mogućnosti za dalju upotrebu, prodaju ili razvoj.

Danom pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju stiču se uslovi za upis prava svojine u Katastru nepokretnosti. Nadležni organ po službenoj dužnosti dostavlja elaborat geodetskih radova i primerak pravnosnažnog rešenja o ozakonjenju organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra, u roku od 3dana od dana pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju. 

Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra donosi rešenje o kućnom broju i vrši upis prava svojine na objektu, odnosno posebnim delovima objekta. Za upis prava svojine po osnovu ozakonjenja ne plaća se taksa. Nakon ozakonjenja, objekat može se predati zahtev za uknjižbu.

9. Priključenje objekta na infrastrukturu 

U skladu sa uslovima iz odobrenja za priključenje, objekat za koji se vodi postupak ozakonjenja može privremeno do pravosnažnog okončanja postupka ozakonjenja biti priključen na:

• Elektroenergetsku mrežu

• Gasnu mrežu 

• Mrežu elektronskih komunikacija 

• Mrežu daljinskog grejanja 

• Vodovod i kanalizaciju

Ukoliko objekat koji je privremeno priključen ne bude ozakonjen, građevinski inspektor je dužan da bez odlaganja, a najkasnije u roku od 3 dana po dobijanju pravnosnažnog akta o okončanju postupka kojim se odbacuje ili odbija zahtev za ozakonjenje, dostavi primerak tog akta javnom preduzeću, javnom komunalnom preduzeću, privrednom društvu ili preduzetniku koje je privremeno priključilo objekat na svoju mrežu, odnosno infrastrukturu. 

Oni su dužni u roku od 30 dana od prijema akta da isključe objekat sa mreže odnosno infrastrukture na koju je privremeno priključen.

Troškovi za Ozakonjenje Objekata

Visina takse zavisi od klase, površine i namene objekta, kao i načina korišćenja objekta. Taksa za ozakonjenje se plaća u sledećim iznosima: 

Najčešće Postavljena Pitanja

Ovde ćete pronaći odgovore na pitanja vezana za najnovije propise, procedure, uslove i sve što je potrebno da biste bili informisani i sigurni u svojim postupcima.

Da li je moguće prodati nepokretnost koja nije ozakonjenja?

Ne, prema izmenama Zakona o ozakonjenju objekata iz 2018. godine, prodaja nepokretnosti koje nisu ozakonjene više nije moguća. Uvedena je obaveza da se za objekte izgrađene bez odgovarajuće dozvole ili rešenja o odobrenju radova, koji su nastali nakon 27. novembra 2015. godine, upiše zabeležba zabrane otuđenja. Ova zabrana je trajna dok se postupak ozakonjenja ne završi, a objekti koji nisu ozakonjeni biće srušeni.

Šta sa objektima izgrađenim posle 2018. Godine?

Objekti izgrađeni nakon 2018. godine ne ispunjavaju uslove za legalizaciju prema važećim zakonima u Srbiji, jer trenutni propisi ne omogućavaju legalizaciju objekata sagrađenih nakon tog perioda. Međutim, to ne znači da ovi objekti zauvek ostaju van zakona. Moguće rešenje je pribavljanje građevinske dozvole i ostalih potrebnih dokumenata, poput upotrebne dozvole, što uključuje veće troškove, jer su potrebni projektant, geometar i ostale procedure.

Zaključak

Ozakonjenje objekata je važan i koristan proces koji omogućava vlasnicima nelegalnih objekata da dobiju zakonski status za svoje nekretnine. Iako postupak može delovati složeno, uz prikupljanje potrebne dokumentacije i praćenje koraka, možete lako legalizovati svoj objekat i izbeći buduće administrativne probleme. Od obezbeđivanja dozvola do usklađivanja sa propisima, ozakonjenje donosi sigurnost, povećava vrednost objekta i omogućava dalju upotrebu.

Ako razmišljate o kupovini ili prodaji nekretnine, naš tim vam može pomoći da nađete odgovarajuću nekretninu koja ispunjava vaše potrebe. Pored toga, Kredium nudi pomoć u pronalaženju najboljeg stambenog kredita, bilo da ste u procesu kupovine ili ozakonjenja svoje nekretnine. Naš stručni tim pruža podršku u svim fazama, od istraživanja tržišta do odobrenja kredita, osiguravajući da dobijete najpovoljnije uslove za svoju kupovinu.

Registrujte se danas i naš stručni tim će vam pozvati u najkraćem vremenskom periodu.