Porez na Kupovinu Stana: Vrste Poreza i Sve Što Treba da Znate

Da li znate koje poreze morate platiti prilikom kupovine stana i kako se oni obračunavaju? Kupovina nekretnine nosi sa sobom niz pravnih i finansijskih obaveza, među kojima je i plaćanje poreza. U zavisnosti od toga da li kupujete stan od investitora ili od fizičkog lica, primenjuju se različiti porezi – porez na dodatu vrednost (PDV) ili porez na prenos apsolutnih prava. Poznavanje ovih propisa je ključno kako biste tačno izračunali ukupne troškove kupovine i izbegli neprijatna iznenađenja.

Koje olakšice i oslobođenja od poreza postoje i kako možete uštedeti prilikom kupovine? Osim osnovnog poreza na kupovinu, važno je biti upoznat sa mogućim poreskim olakšicama, naročito ako kupujete svoju prvu nekretninu. Takođe, način obračuna poreza zavisi od različitih faktora, poput tržišne vrednosti stana i njegovog pravnog statusa. U nastavku ćemo detaljno objasniti vrste poreza, način njihovog obračuna i ključne informacije koje svaki kupac treba da zna.

Šta je Porez na Kupovinu Stana?

Porez na kupovinu stana predstavlja obaveznu državnu dažbinu koju kupac plaća prilikom sticanja nepokretnosti. Vrsta i visina ovog poreza zavise od toga da li se stan kupuje od investitora ili od fizičkog lica.

U slučaju kupovine novogradnje, kupac plaća porez na dodatu vrednost (PDV), koji iznosi 10% od kupoprodajne cene, dok se za luksuzne nekretnine taj porez povećava na 20%. S druge strane, ako se stan kupuje od fizičkog lica, plaća se porez na prenos apsolutnih prava, koji iznosi 2,5% od procenjene vrednosti nekretnine. Ovaj porez obračunava Poreska uprava na osnovu tržišne vrednosti stana, a ne nužno prema ugovorenoj ceni.

Postoje i određene poreske olakšice, poput oslobođenja od plaćanja poreza za kupce koji prvi put kupuju nekretninu, pod uslovom da ispunjavaju zakonom propisane kriterijume. Razumevanje poreskih obaveza i mogućih olakšica može značajno uticati na ukupne troškove kupovine stana.

Prilikom kupovine stana ili druge nekretnine, važno je razumeti koje poreske obaveze vas očekuju. U zavisnosti od vrste nekretnine i načina kupovine, primenjuju se različiti porezi. Najčešći porezi koji se plaćaju pri kupovini nekretnine su:

• Povraćaj PDV-a za kupovinu prvog stana;

• Porez na promet ili porez na prenos apsolutnih prava;

• Porez na imovinu;

• Porez na kapitalnu dobit.

Povraćaj PDV-a za kupovinu prvog stana

Od jula 2006. godine možete ostvariti poreske olakšice, odnosno pravo na oslobađanje od plaćanja poreza na dodatu vrednost (PDV) prilikom kupovine prve nekretnine. Da biste kao kupac prvog stana ostvarili povraćaj PDV-a, potrebno je da ispunite sledeće zakonske uslove:

1. da ste punoletno fizičko lice;

2. da ste državljanin Republike Srbije;

3. da imate prebivalište na teritoriji Republike Srbije;

4. da do dana overe ugovora o kupoprodaji kojim stičete prvi stan niste imali u vlasništvu, odnosno suvlasništvu stan na teritoriji Republike Srbije.

Isti uslovi važe i za članove vašeg porodičnog domaćinstva (supružnik, deca, usvojenici, roditelji, usvojitelji), s tim da morate imati prebivalište na istoj adresi.

Za ostvarivanje prava na povraćaj PDV-a potrebno je da priložite odgovarajuću dokumentaciju:

1. poresku prijavu na Obrascu PPI-4 – Poreska prijava za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava;

2. original ili overenu kopiju ugovora o kupoprodaji stana;

3. overenu (poresku) izjavu da kupujete prvi stan za sebe i članove svog porodičnog domaćinstva na Obrascu IKPS PPAP;

4. potvrdu od Uprave prihoda da ne posedujete nekretninu, odnosno da niste poreski obveznik;

5. izvod iz matične knjige rođenih/venčanih, ličnu kartu, uverenje o državljanstvu, dokaz o prebivalištu itd.

Na osnovu utvrđenih činjenica, Poreska uprava donosi rešenje kojim se utvrđuje poreska obaveza ili pravo na poresko oslobođenje.

Napomena: Ukoliko nekretninu kupujete od investitora, on mora imati registrovanu firmu i biti u sistemu PDV-a, jer u suprotnom nećete moći da ostvarite pravo na povraćaj poreza.

Više informacija o povratu PDV-a za stan možete pronaći u našem blogu: Povrat PDV-a za stan – dokumentacija, izračun i kalkulator.

Porez na promet ili porez na prenos apsolutnih prava

Svaka kupoprodaja nepokretnosti danas podleže plaćanju poreza na prenos apsolutnih prava u zakonskom roku. Izuzetak su pojedini slučajevi kod nasleđivanja ili poklona, ali o retkim slučajevima regulisanim posebnim članovima zakona nekom drugom prilikom.

Od kada overite ugovor imate rok od najviše 10 dana da podnesete zahtev za prenos apsolutnih prava na kupljenu nekretninu. To treba uraditi u opštini na čijoj teritoriji je kupljena nekretnina, a visina poreza je 2,5% od tržišne vrednosti nekretnine, odnosno 2,5% vrednosti koju proceni nadležna Uprava javnih prihoda (odnosno Poreska uprava) ukoliko kupoprodajna cena ne odgovara tržišnoj. Znajte da je ta vrednost često viša od tržišne jer se u proračunima uzima prosek od tri najbolje prodaje.

Na primer, ukoliko je reč o stanu vrednosti 60.000 EUR, poreska obaveza je 1.500 EUR. Porez se, naravno, plaća u dinarima po kursu NBS na dan plaćanja. Rok za plaćanje je 15 dana od dana dostavljanja Rešenja. Nakon tog roka obračunava vam se kamata. U rešenju se nalazi broj žiro-računa i poziv na broj neophodan za uplatu. 

Po zakonu je prodavac poreski obveznik, ali u praksi troškove poreza gotovo uvek plaća kupac. Ranije je plaćanje ovog poreza bio uslov za podnošenje zahteva za prenos prava svojine u katastru nepokretnosti, ali sada to više nije slučaj.

Ako kupujete stan u novogradnji koji je prvi put u prometu, plaćate porez, ali, kako smo objasnili, ostvarujete pravo na refundiranje PDV-a. Ukoliko kupujete nekretninu, a birate staru gradnju, kao kupac koji prvi put stiče vlasnički list oslobođeni ste plaćanja poreza za prenos apsolutnih prava u vrednosti od 2,5% od ukupne vrednosti stana.

Izmenama propisa koje su stupile na snagu u julu 2018. godine prijavu poreza na prenos apsolutnih prava i prijavu poreza na imovinu podnosi javni beležnik – notar koji je izvršio overu – solemnizaciju ugovora o prodaji. Na taj način i kupac i prodavac oslabađaju se obaveza podnošenja navedenih prijava. Osim toga, istim izmenama zakona, javni beležnici se obavezuju da predaju i zahtev za knjiženje, odnosno promenu nosioca prava u nadležnoj Službi katastra nepokretnosti.

Za detaljnije informacije o porezu na prenos apsolutnih prava, pročitajte naš blog Porez na Prenos Apsolutnih Prava: Sve Što Treba Da Znate i saznajte sve što vam je potrebno da biste bili u potpunosti informisani!
‍

Porez na imovinu

Obaveza plaćanja poreza na imovinu nastaje onog dana kada steknete pravo svojine/državnine i dr., odnosno u slučaju kupovine stana u izgradnji, koji nije osposobljen za korišćenje, onog dana kada objekat dobije upotrebnu dozvolu, tj. kad se omogući korišćenje predmetnog stana. U nadležnoj opštinskoj poreskoj službi treba da podnesete prijavu za porez na imovinu prema važećem Zakonu, ukoliko to ne čini notar umesto vas. 

Zakonskim regulativama se obaveza plaćanja poreza odnosi na gotovo sve jer porez na imovinu su u obavezi da plaćaju i pravna i fizička lica (rezidenti i nerezidenti), svako ko je imalac prava, korisnik ili držalac prava nekretnine na teritoriji Republike Srbije vrednosti veće od 400.000 RSD.

Kako izračunati poresku osnovicu za stan?

U obzir se uzima korisna površina stana (zbir podnih površina između unutrašnjih strana zidova objekta bez površine balkona, terasa, lođa, stepeništa izvan objekta i sl.) i  prosečna cena kvadratnog metra u zoni nepokretnosti.

Poreska stopa se razlikuje za:

1. nepokretnosti poreskog obveznika koji vodi poslovne knjige – do 0,4% (npr. firma ili preduzetnik koji u svom vlasništvu ima nepokretnost);
2. nepokretnosti kod obveznika koji ne vodi poslovne knjige – do 0,30% (npr. fizička lica, preduzetnici paušalci i dr.).

Osnovica za izračuvanje poreza

Poresku osnovicu, tj. visinu poreza utvrđuje, kontroliše i naplaćuje organ jedinice lokalne samouprave. Na godišnjem nivou vrednost nepokretnosti se može umanjiti za amortizaciju u zavisnosti od godine izgradnje objekta, vremena proteklog od poslednje rekonstrukcije, stanja objekta (do 1% godišnje, a najviše do 40%). 


Napomena: Ukoliko ste promenili prebivalište te ste prijavljeni da živite u predmetnoj nepokretnosti, umanjenje poreza ili poreska olakšica za vlasnika nepokretnosti koji stanuje u stanu je 50%, a najviše 20.000 dinara.

Rokovi za plaćanje poreza

Porez na imovinu možete platiti kvartalno, odnosno u četiri rate do 15. u mesecu – februaru, maju, avgustu i novembru. Preko Jedinstvenog informacionog sistema lokalne poreske administracije od 2019. godine možete proveriti sve svoje poreske obaveze na teritoriji Republike Srbije preko portala ili besplatne aplikacije “Moja LPA”, a porez možete platiti i elektronski. Za prijavu vam je potrebno korisničko ime i lozinka koje dobijate na zahtev u nadležnoj lokalnoj poreskoj administraciji (LPA).

Za sve informacije o tome kako proveriti porez na imovinu, pročitajte naš detaljan vodič Kako Proveriti Porez Na Imovinu: Detaljan Vodič i saznajte sve korake koje treba da preduzmete!

Porez na kapitalnu dobit

Porez na kapitalnu dobit obračunava se u slučaju prodaje nepokretnosti, ali samo ako je nekretnina prethodno bila predmet prodaje. Cena se prilagođava indeksom rasta cena na malo od trenutka sticanja nepokretnosti do prodaje, uz eventualno umanjivanje na osnovu amortizacije. Svi koji su nekretninu stekli nakon 24. januara 1994. godine mogu postati poreski obveznici po ovom osnovu. 

Međutim, postoje oslobađanja od plaćanja poreza, kao što je prenos imovine između bračnih partnera, nasledstvo ili posedi koji su bili u vlasništvu minimum deset godina. Takođe, ukoliko u roku od 90 dana od prodaje kupite drugu nepokretnost, možete biti oslobođeni poreza, a ako kupite novu nekretninu u roku od 12 meseci, imate pravo na povraćaj već plaćenog poreza. Ako sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uložite samo delimično, poreska obaveza se umanjuje srazmerno uloženim iznosima.

Za više informacija o porezu na kapitalnu dobit, dokumentaciji, prijavi i kalkulaciji, pročitajte naš blog Porez na Kapitalnu Dobit: Dokumentacija, Prijava i Kalkulator!

Zaključak

Porez na kupovinu stana može biti složen proces, ali razumevanje različitih vrsta poreza i njihovih uslova može vam pomoći da donosite informisane odluke prilikom kupovine nekretnine. Bilo da se radi o porezu na prenos apsolutnih prava, porezu na kapitalnu dobit, ili olakšicama za kupce prve nekretnine, važno je poznavati sve uslove i moguće poreske olakšice koje vam mogu pomoći da smanjite troškove. 

Kredium je vaš partner u celokupnom procesu kupovine nekretnine, bilo da se odlučujete za stan u novogradnji ili stan u starogradnji. Naša platforma ne samo da vam pomaže da pronađete idealnu nekretninu, već i da dođete do najpovoljnijeg stambenog kredita, čime optimizujete vaš finansijski plan i minimizirate troškove. Sa Krediumom možete biti sigurni da ćete dobiti sve potrebne informacije i stručnu pomoć kako bi vaša kupovina bila što jednostavnija i povoljnija.

Foto Izvori | Pexels