Prava Podstanara Bez Ugovora Koje Treba Da Znate - Zaštita Podstanara

Život kao podstanar bez zvaničnog ugovora može biti izazovan, pa se mnogi podstanari često pitaju – šta ako nemate ugovor? Koja su vaša prava u toj situaciji? Iako je najpreporučljivije imati pisani ugovor sa iznajmljivačem, mnogi se nađu u okolnostima u kojima nisu u mogućnosti da ga potpišu, bilo zbog nesvesnosti, povremenih dogovora ili nesigurnosti tržišta.

Iako možda mislite da niste dovoljno zaštićeni, zakonodavni okvir Republike Srbije pruža prava i zaštitu svim podstanarima, pa čak i onima koji nemaju formalni ugovor. Od prava na sigurno i uslovno stanovanje, do prava na mirno uživanje prostora, zakon štiti podstanare, omogućavajući im da ne budu izloženi samovolji iznajmljivača. Razumevanje tih prava od esencijalne je važnosti, jer vam omogućava da sa sigurnošću boravite u svom stanu i da budete zaštićeni od nepoštenih radnji.

U ovom tekstu, predstavićemo ključna prava podstanara bez ugovora, objašnjavajući kako zakon reguliše vašu situaciju i šta možete učiniti da obezbedite zaštitu, čak i bez formalnog ugovora.

Ova tabela pruža podatke o broju stanova sa podstanarima po regionima u Srbiji, kao i podstanarima u izdvojenim beogradskim opštinama. Može se primetiti da je Zvezdara opština sa najviše prijavljenih podstana.

Koja su Prava Podstanara Bez Ugovora?

Iako mnogi podstanari bez ugovora veruju da nemaju nikakvu pravnu zaštitu, zakon im ipak pruža određena prava. Bez obzira na to što ugovorni odnos nije formalizovan pisanim dokumentom, postoje pravne odredbe koje štite podstanare od samovolje iznajmljivača. Ova prava su ključna za obezbeđivanje osnovnih uslova stanovanja i zaštitu od nepoštenih postupaka.

U nastavku su navedena najvažnija prava koja podstanari imaju čak i bez zvaničnog ugovora:

1. Pravo na osnovne uslove stanovanja

Bez obzira na to da li postoji ugovor, podstanari imaju pravo da borave u stanu koji ispunjava osnovne higijenske, zdravstvene i bezbednosne standarde. To znači da iznajmljeni stan mora imati pristup vodi, struji, grejanju (ukoliko je neophodno), i sanitarnim čvorovima koji funkcionišu. Ukoliko stan nije uslovan za život, podstanar može podneti prijavu nadležnim institucijama, kao što su inspekcijske službe ili sud, kako bi se zaštitila njegova prava.

2. Pravo na mirno uživanje u stanu

Podstanari imaju pravo da koriste stan bez nepotrebnog ometanja od strane vlasnika. To znači da vlasnik ne može dolaziti nenajavljeno, menjati brave, isključivati komunalne usluge ili na bilo koji način ometati korišćenje prostora. Ovo pravo se oslanja na osnovne principe obligacionog prava i zaštite privatnog života. Ukoliko iznajmljivač prekrši ovo pravo, podstanar može potražiti zaštitu od nadležnih institucija, uključujući i sudsku zaštitu.

3. Pravo na informacije o vlasniku stana

Podstanari imaju pravo da znaju ko je zvanični vlasnik stana koji iznajmljuju. U slučaju bilo kakvog spora, važno je imati tačne informacije o osobi s kojom su u najmu. Ukoliko vlasnik odbije da pruži ove informacije, podstanar može samostalno proveriti vlasništvo u Katastru nepokretnosti. Ove informacije mogu biti ključne ukoliko dođe do pravnog spora, iseljenja ili problema sa plaćanjem zakupnine.

4. Pravo na zaštitu od diskriminacije

Zakon zabranjuje bilo kakvu diskriminaciju pri iznajmljivanju stanova. To znači da vlasnik ne može odbiti da iznajmi stan nekome ili postaviti nepovoljnije uslove zbog pola, vere, etničke pripadnosti, nacionalnosti, invaliditeta ili bilo koje druge zaštićene kategorije. 

Takođe, podstanar ne može biti izbačen iz stana ili suočen sa nepovoljnim uslovima stanovanja zbog svoje lične pripadnosti određenoj grupi. Ukoliko dođe do diskriminacije, podstanar može podneti prijavu Povereniku za zaštitu ravnopravnosti ili pokrenuti sudski postupak.

5. Pravo na obaveštenje o iseljenju

Iako podstanar bez ugovora nema formalnu pravnu zaštitu kao onaj koji je ugovor potpisao, stanodavac ne može jednostavno izbaciti zakupca iz stana bez ikakvog prethodnog obaveštenja. Prema Zakonu o obligacionim odnosima, čak i u slučaju usmenog dogovora, otkazni rok je najmanje 15 dana, osim ako nije drugačije dogovoreno između strana. To znači da stanodavac treba da obavesti podstanara unapred i ostavi mu razuman rok za iseljenje.

Međutim, u praksi se često dešava da stanodavci zahtevaju da se podstanari isele odmah, što može dovesti do konflikata. U takvim slučajevima, podstanari mogu pokušati da postignu dogovor sa vlasnikom ili, u krajnjoj instanci, potražiti pravnu pomoć kako bi dobili više vremena za pronalazak novog smeštaja.

Kako Zakon Štiti Podstanara Bez Ugovora?

Zaštita podstanara osigurava njihova osnovna prava tokom trajanja zakupa, štiteći ih od nepredviđenih promena i nepravednih uslova. Jasno definisana pravila u ugovoru omogućavaju stabilnost i sigurnost stanovanja.

1. Sigurnost potpisivanjem ugovora

Potpisivanjem ugovora o zakupu na određeni period (npr. godinu dana), podstanar stiče pravnu sigurnost da neće biti iznenada izbačen niti da će mu kirija biti povećana tokom trajanja ugovora. To znači da stanodavac ne može jednostrano menjati finansijske i druge uslove zakupa pre isteka ugovorenog roka. 

Ukoliko obe strane žele da nastave zakup nakon isteka ugovora, novi uslovi se moraju dogovoriti unapred i jasno precizirati. Bez potpisanog ugovora, podstanar je u mnogo nepovoljnijem položaju. Stanodavac može:

• Povećati kiriju već sledećeg meseca, bez ikakvog obaveštenja.

• Zahtevati iseljenje u bilo kom trenutku, bez prethodne najave.

• Nenajavljeno ulaziti u stan, jer ne postoje formalno definisana pravila o pravu na privatnost.

Zakon o obligacionim odnosima priznaje i usmeni dogovor, ali takav oblik zakupa pruža minimalnu pravnu zaštitu. Zbog toga je uvek preporučljivo sklopiti pisani ugovor koji će jasno definisati obaveze i prava obe strane.

2. Popravke u stanu

Ako se u stanu pokvari nešto što nije posledica nemara ili neodgovornog ponašanja podstanara (npr. kvar na bojleru, instalacijama, sanitarijama), stanodavac je odgovoran za popravku. Ovo se odnosi na sve elemente stana koji će ostati u njemu i nakon iseljenja podstanara. U nekim slučajevima, ugovor može predvideti drugačije rešenje, ali u praksi, većinu kvarova koji nisu izazvani podstanarovom greškom popravlja vlasnik stana.

3. Pravna zaštita

U slučaju nesuglasica ili kršenja dogovorenih uslova, i podstanar i stanodavac mogu potražiti pravnu zaštitu. To uključuje angažovanje advokata, obraćanje nadležnim institucijama ili pokretanje sudskog postupka. Potpisani ugovor predstavlja ključni dokaz u ovakvim situacijama i znatno olakšava rešavanje sporova.

Pravni Saveti za Podstanare Bez Ugovora

Kada podstanar nema potpisan ugovor sa stanodavcem, može se naći u nesigurnoj pravnoj situaciji. Bez jasno definisanih obaveza i prava, podstanar je često prepušten volji vlasnika stana, što može dovesti do iznenadnih iseljenja, povećanja kirije ili drugih neprijatnih situacija. Ipak, postoje pravni saveti i preporuke koje mogu pomoći podstanarima bez ugovora da zaštite svoje interese i osiguraju stabilnost stanovanja.

Evo šta podstanari mogu da urade kako bi zaštitili svoja prava, čak i u slučaju da nemaju potpisan ugovor:

• Insistiranje na pisanom ugovoru: Bez pisanog ugovora, podstanari nemaju apsolutno nikakva prava, a i jedni i drugi mogu biti kažnjeni ako se ustanovi da žive 'na crno'.

• Prijava prebivališta ili boravišta: Nakon potpisivanja ugovora o najmu, potrebno je pribaviti saglasnost stanodavca za prijavu prebivališta ili boravišta na adresi iznajmljenog stana i izvršiti prijavu nadležnim organima. 

• Čuvanje dokaza o plaćanju kirije i računa: Ako plaćate gotovinom, insistirajte na potvrdi ili vršite uplatu preko banke kako biste imali dokaz o plaćanju. Ovo može biti ključno u slučaju spora sa stanodavcem.

• Poznavanje osnovnih zakona i prava: Informišite se o zakonima koji regulišu stanovanje i zakup nekretnina u vašoj zemlji. Iako nemate ugovor, zakon vas može zaštititi od neosnovanog iseljenja ili zloupotrebe od strane stanodavca.

Zaštita Podstanara u Svetu

Kontrola visine stanarina je široko primenjena u Evropi, sa zemljama poput Nemačke, Francuske, Austrije, Švedske i Holandije koje imaju regulisane sisteme za ograničavanje rasta kirija. Nemačka je 2015. godine uvela Zakon o ograničenju poskupljenja stanarina, koji propisuje da stanarina ne može biti viša od 10% lokalnog proseka, a godišnja povećanja su ograničena na 15-20%. 

U Francuskoj je zakon koji reguliše stanarska prava usvojen 1. januara 1948. godine, kada je ustanovljeno nasledno stanarsko pravo, a visinu stanarine određuje država. Sličan sistem postoji i u Danskoj. Kroz poreske politike, tim stanarima je omogućeno da otkupe stanove po cenama koje su znatno niže od tržišnih.

Beč, koji primenjuje kontrolu zakupa još od 1922. godine, takođe reguliše visinu kirije, a država je i najveći stanodavac sa oko 220.000 stanova koje iznajmljuje po povoljnim cenama. U Švedskoj, već osam decenija, iznos kirije određuje kolektivni ugovor između stanodavaca i podstanara, dok je u Španiji tokom pandemije uvedena dodatna pomoć u vidu stambenih beneficija za mlađe osobe.

Slično, Sjedinjene Američke Države primenjuju kontrolu stanarina u nekoliko svojih država. U Kaliforniji, Njujorku, Nju Džersiju, Merilendu, Oregonu i Minesoti, kao i u Vašingtonu, postoji neki oblik kontrole stanarina. 

Ove mere, koje se sprovode na određenim lokacijama, uključuju ograničenja u vezi sa maksimalnim povećanjima kirija. U Americi, kontrola stanarina traje već više od jednog veka, i u mnogim državama predstavlja važan alat za zaštitu podstanara.

Najčešće Postavljena Pitanja

Prijavljivanje prebivališta na adresi iznajmljenog stana predstavlja zakonsku obavezu koja se često zanemaruje, ali ima važnu ulogu u ostvarivanju određenih prava. U nastavku ćemo razmotriti šta podstanari treba da znaju o prijavi prebivališta, porezima i obavezama stanodavaca.

Da li je obavezno prijaviti prebivalište na adresi gde iznajmljujem stan?

Da, prema Zakonu o prebivalištu i boravištu građana, podstanar je dužan da prijavi prebivalište u roku od osam dana od useljenja u stan, donoseći ugovor o zakupu.

Ko je odgovoran za prijavljivanje prebivališta?

Podstanari su odgovorni za prijavu prebivališta, dok je stanodavac dužan da prijavi iznajmljivanje stana Poreskoj upravi, u skladu sa Zakonom o porezu na dohodak.

Da li stanodavac može da me iseli bez prethodnog obaveštenja?

Ukoliko nema ugovora, stanodavac formalno nije obavezan da vam da rok za iseljenje. Međutim, zakon o obligacionim odnosima prepoznaje određene standarde i može se pozvati na princip „razumnog roka“ za iseljenje, koji obično iznosi 15 dana.

Kako prijavljivanje prebivališta utiče na porez?

Podstanari koji prijave prebivalište na adresi iznajmljenog stana mogu se suočiti sa višim porezom na prihod od nepokretnosti. Uobičajeno je da se porez na prihod od iznajmljivanja plaća sa dodatnih 20% na zakup, što može biti teret za zakupce.

Zaključak

Prava podstanara, posebno onih koji nemaju ugovor, izuzetno su važna za zaštitu njihovih interesa i sigurnost stanovanja. Iako je iznajmljivanje bez ugovora moguće, podstanari bi trebalo da budu svesni svojih zakonskih prava i mogućnosti zaštite koje zakon nudi, kao i da se informišu o svim pravima koja im pripadaju. Bez obzira na to što nemaju formalni ugovor, zakon im pruža određena prava koja mogu koristiti kako bi se zaštitili od nelegalnog iseljenja ili nepravičnih povećanja rente.

Zato je izuzetno važno da podstanari, ukoliko imaju mogućnost, uvek potpišu ugovor o zakupu. Ugovor im pruža dodatnu sigurnost i jasno definiše obaveze i prava svih strana. Preporučujemo da se za ovu vrstu usluga obrati renomiranim agencijama kao što je Kredium, koja nudi profesionalno savetovanje i usluge u vezi sa iznajmljivanjem stanova i prodajom nekretnina. Kredium, sa svojim iskustvom na tržištu, pomaže podstanarima da se upoznaju sa pravima, kao i da pronađu sigurni i zakoniti način iznajmljivanja stana.

Registrujte se danas i pronađite idealnog posrednika u uslugama iznajmljivanja nekretnina kao i u prometovanju stanova.

Foto Izvori | Pexels