Šta Je Pravo Preče Kupovine i Ko Ga Ima?

Šta biste uradili kada biste imali pravo da prvi odlučite o kupovini određene imovine pre nego što ona bude ponuđena drugima? Da li biste iskoristili tu prednost ili biste je prepustili nekom drugom? Pravo preče kupovine upravo se odnosi na ovu mogućnost i često igra ključnu ulogu u zaštiti interesa suvlasnika, zakupaca ili države. Ali kako tačno funkcioniše i ko sve može da ga ostvari?

U ovom blogu ćemo istražiti šta je pravo preče kupovine, ko ga može ostvariti i kako se ono primenjuje u praksi. Ova pravna prednost omogućava određenim licima da prvo odluče da li žele da kupe imovinu pre nego što ona bude ponuđena drugima, što može imati veliki uticaj na zaštitu njihovih interesa i pravnu sigurnost.

Šta je Pravo Preče Kupovine?

Pravo preče kupovine predstavlja obavezu prodavca da obavesti određena lica o namerevanoj prodaji nepokretnosti, kao i o uslovima te prodaje i da im ponudi prednost da oni kupe tu nepokretnost pod istim uslovima.

Pravo preče kupovine je pravni mehanizam koji omogućava određenim licima prednost u kupovini određene imovine pre nego što ona bude ponuđena trećim licima. Ovo pravo može biti regulisano zakonom, ugovorom ili testamentom, a najčešće se primenjuje u situacijama kada je potrebno zaštititi određene pravne ili ekonomske interese.

Najčešći nosioci prava preče kupovine su suvlasnici nepokretnosti, zakupci, komšije, država ili lokalne samouprave. Na primer, ukoliko jedan suvlasnik odluči da proda svoj udeo u nepokretnosti, drugi suvlasnici imaju pravo prvenstva u kupovini pre nego što se udeo ponudi trećim licima. Ukoliko prodavac ne ispoštuje ovo pravo, kupoprodaja može biti poništena ili osporena na sudu.

U Kojim Slučajevima se Uspostavlja Zakon o Pravu Preče Kupovine?  

Zakonom su predviđene situacije u kojima ova obaveza prodavca postoji, kao i krug lica kojima je prodavac obavezan da nepokretnost ponudi na prodaju. Pravo preče kupovine se uspostavlja u sledećim slučajevima:

1. Ako je predmet prodaje suvlasnički udeo 

2. Ako je predmet prodaje poljoprivredno zemljište

Ko ima Pravo Preče Kupovine? 

Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da nepokretnost ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima. U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom. Kad ima više suvlasnika koji bi prema prethodnom stavu imali pravo preče kupovine, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti.

Ko ima Pravo Preče Kupovine kod Prodaje Poljoprivrednog Zemljišta?

Vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. U slučaju kad ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca.

Ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a granične linije su jednake, prednost između njih ima vlasnik susednogzemljišta čija je površina najveća. U ostvarivanju prava preče kupovine vlasnik susednog zemljišta je po redosledu iza suvlasnika zemljišta koje je predmet prodaje.

Pravo Preče Kupovine Obrazac

Obrazac za ponudu prava preče kupovine sadrži ponudu za kupovinu nepokretnosti. Uz obrazac se obavezno podnose i podaci za identifikaciju fizičkih lica ili podaci za identifikaciju pravnih lica. Ispod se nalazi deo primera ponude, a ponudu za pravo preče kupovine

• Za fizička lica možete skinuti ovde.

• Za pravna lica možete skinuti ovde.

  

Šta je Susvojina i Koja su Prava Suvlasnika?

Susvojina je pravni pojam koji označava zajedničko vlasništvo više osoba nad jednom nekretninom. Svaka osoba u susvojini ima određeni udeo u imovini, koji može biti jednak ili različit, u zavisnosti od dogovora među suvlasnicima. U nastavku ćemo detaljnije objasniti šta susvojina znači, koja su prava i obaveze suvlasnika, kao i kako se regulišu različiti aspekti zajedničkog vlasništva.

Šta je Susvojina?

Susvojina je pravo svojine dva ili više lica na istoj fizički nepodeljenoj nepokretnosti, kada je deo svakog od njih određen srazmerno prema celini (idealni deo). Određuje se najčešće u razlomku ili procentu. Susvojina može nastati na osnovu zakona, kao i na osnovu pravnog posla. Svi suvlasnici zajedno imaju onoliko prava koliko ima isključivi vlasnik nepokretnosti. Nepokretnost koja je predmet susvojine, nije fizički podeljena, nego je podeljeno pravo svojine prema idealnim delovima. Ako suvlasnički delovi nisu određeni, pretpostavlja se da su jednaki.

Prava Suvlasnika

Suvlasnik ima pravo da nepokretnost drži i da je koristi zajedno sa ostalim suvlasnicima srazmerno svom delu, ne povređujući prava ostalih suvlasnika. Suvlasnik može raspolagati svojim delom bez saglasnosti ostalih suvlasnika. U slučaju prodaje suvlasničkog dela ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine samo ako je to određeno zakonom. Suvlasnici imaju pravo da zajednički upravljaju nepokretnišću.

Za preduzimanje poslova redovnog upravljanja nepokretnosti potrebna je saglasnost suvlasnika čiji delovi zajedno čine više od polovine vrednosti nepokretnosti. Ako međusobno ne postignu saglasnost, a preduzimanje posla je neophodno za redovno održavanje nepokretnosti, o tome odlučuje sud. 

Za preduzimanje poslova koji prelaze okvir redovnog upravljanja (otuđenje cele nepokretnosti, promena namene iste, izdavanje nepokretnosti u zakup, zasnivanje hipoteke na nepokretnosti, veće popravke i sl.) potrebna je saglasnost svih suvlasnika. Troškove korišćenja, upravljanja i održavanja nepokretnosti ostale terete koji se odnose na celu nepokretnost snose suvlasnici srazmerno veličini svojih delova. Suvlasnik ima pravo da u svako vreme zahteva deobu nepokretnosti, osim u vreme u kojem bi ta deoba bila na štetu drugih suvlasnika. 

Pravo suvlasnika da zahteva deobu ne zastareva. Ništav je ugovor kojim se suvlasnik trajno odriče prava na deobu nepokretnosti. Suvlasnici sporazumno određuju način deobe nepokretnosti, a u slučaju da se ne može postići sporazum, odlučuje sud. Sud će odlučiti da se deoba izvrši prodajom nepokretnosti ako je fizička deoba nemoguća ili je moguća samo uz znatno smanjenje vrednosti nepokretnosti.

Ukoliko jedan od suvlasnika ne želi da proda nepokretnost, ostali suvlasnici (bilo koji od njih) može da traži od suda deobu nepokretnosti.

Najčešće Postavljena Pitanja

Pravo preče kupovine često izaziva dileme, posebno kada je reč o njegovoj primeni i pravnim posledicama. U nastavku odgovaramo na najčešće postavljana pitanja kako bismo razjasnili ključne aspekte ovog prava.

Kakav je Proces Nakon Isporučivanja Ponude za Pravo Preče Kupovine?

Ako se imalac prava preče kupovine, kome je učinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni preporučenim pismom da prihvata ponudu, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima. Ako imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik tu nepokretnost ne proda ni trećem licu u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje postupi ponovo po opisanim pravilima preče kupovine.

Šta ako je Prodavac Prodao Stan, a Nije ga Ponudio Stanarima?

Ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima.

Kako Izbeći Pravo Preče Kupovine? Da li je Moguće?

Iako je pravo preče kupovine često zakonski regulisano, postoje situacije u kojima je moguće izbeći ovu obavezu. Na primer, u nekim slučajevima:

• Ukoliko je u prethodnom ugovoru ili u statutu udruženja predviđeno da pravo preče kupovine ne važi

• Ukoliko postoji dogovor među suvlasnicima koji omogućava prodaju bez obaveze obaveštavanja drugih

Takođe, prava preče kupovine mogu biti ukinuta ili promenjena sudskim putem ako postoji validan razlog za to, poput nemogućnosti postizanja dogovora među suvlasnicima. Međutim, važno je napomenuti da izbegavanje prava preče kupovine može imati pravne posledice, pa je preporučljivo savetovati se sa stručnjakom pre nego što preduzmete bilo kakve korake.

Kada se dostavlja Ponuda za Pravo Preče Kupovine?

Ponuda se dostavlja istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine i mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje. Ponuda mora biti u pismenom obliku. Imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasni o ponudi. Ponuda i izjava o prihvatanju ponude mora se učiniti preporučenim pismom.

Zaključak

Pravo preče kupovine igra važnu ulogu u zaštiti interesa određenih lica i očuvanju pravne sigurnosti u prometu imovine. Njegova primena može sprečiti nepovoljne transakcije za suvlasnike, zakupce ili druge ovlašćene subjekte, ali istovremeno zahteva jasno razumevanje zakonskih obaveza i procedura.

Bilo da ste prodavac ili potencijalni kupac, važno je da se upoznate sa svojim pravima i obavezama kako biste izbegli pravne sporove i osigurali ispravnost kupoprodajnog procesa. Pravilna primena ovog prava ne samo da štiti pojedince, već i doprinosi stabilnosti tržišta nekretnina i drugih vrsta imovine.

Kredium je agencija za nekretnine sa višegodišnjim iskustvom u prodaji nekretnina i iznajmljivanju nekretnina. U našem timu se nalazi veliki broj stručnih savetnika za nekretnine i stambene kredite, te ukoliko imate određenih pitanja u vezi ovih oblasti, kontaktirajte nas i besplatno ćemo odgovoriti na sva vaša pitanja i nedoumice. 
‍
Foto izvori
Foto | Pexels