Procena Vrednosti Nekretnine: Proračun, Ključni Faktori i Saveti

Kako odrediti pravu vrednost nekretnine? Da li je tržišna cena ista kao procenjena vrednost i koji faktori najviše utiču na konačan proračun? Procena vrednosti nekretnine ključna je za donošenje ispravnih odluka, bilo da kupujete, prodajete ili razmatrate investiciju. 

Razumevanje ključnih faktora koji utiču na cenu, kao što su lokacija, stanje objekta i aktuelna tržišna potražnja, može vam pomoći da dobijete realnu sliku o vrednosti imovine.

U ovom blogu istražićemo najvažnije aspekte procene vrednosti nekretnina. Objasnićemo ključne faktore koji utiču na cenu, metode proračuna koje koriste stručnjaci i savete kako da sami dobijete približnu procenu. Bez obzira na to da li ste kupac, prodavac ili investitor, razumevanje ovih elemenata pomoći će vam da donesete informisane odluke i izbegnete česte greške u proceni vrednosti nekretnine.

Izračunavanje vrednosti nekretnine ključan je korak prilikom kupovine, prodaje ili apliciranja za kredit. Razumevanje faktora koji utiču na cenu pomoći će vam da donesete informisane finansijske odluke.

Za izračunavanje vrednosti nekretnine, potrebno je uneti sledeće informacije:

1. Tip nekretnine: Odaberite da li se radi o stanu ili o kući.

2. Površina (m²): Unesite ukupnu površinu nekretnine u kvadratnim metrima. Veća površina obično znači i višu vrednost.

3. Lokacija: Unesite podatke o lokaciji nekretnine, uključujući naziv grada. Geografska lokacija ima značajan uticaj na cenu, jer tražena naselja i prometne oblasti obično imaju višu vrednost.
   

Unos ovih podataka će vam omogućiti da dobijete okvirnu procenu vrednosti nekretnine, ali imajte na umu da za preciznu procenu može biti potrebno dodatno savetovanje sa profesionalnim proceniteljima.

Šta je Procena Vrednosti Nekretnine i Zašto je Bitna?

Procena vrednosti stana, kuće ili druge nekretnine je preduslov za odobrenje stambenog kredita jer direktno utiče na iznos kredita koji možete da dobijete. Procena vrednosti nekretnine je ključna jer omogućava realnu i objektivnu procenu tržišne vrednosti imovine, što je od suštinskog značaja za različite finansijske i pravne odluke. Bez tačne procene, kupci mogu platiti više nego što je potrebno, dok prodavci mogu pogrešno postaviti cenu i otežati prodaju.

Takođe, procena igra važnu ulogu prilikom podizanja stambenog kredita, jer banke koriste ovu vrednost kako bi odredile visinu kredita i uslove finansiranja. Osim toga, procena nekretnine je neophodna kod osiguranja imovine, poreskih obaveza, pravnih sporova, pa čak i planiranja investicija. Tačan proračun vrednosti omogućava donošenje informisanih i sigurnih odluka u vezi sa nekretninama.

Na svake tri godine tokom trajanja stambenog kredita potrebno je izvršiti reprocenu vrednosti nekretnine koja služi kao obezbeđenje kredita. Troškove procene i reprocene najčešće snosi klijent, pri čemu se iznos za inicijalnu procenu kreće između 50 i 150 evra, dok redovna trogodišnja reprocena obično košta oko 30 evra.

Ko vrši procenu vrednosti nekretnine?

Procenu vrednosti nekretnine vrše licencirani procenitelji, koji mogu biti angažovani od strane banaka, osiguravajućih kuća, sudova ili privatnih investitora. U slučaju stambenih kredita, procenu najčešće obavljaju procenitelji sa liste ovlašćenih stručnjaka banke. 

Kada je u pitanju sudska procena, angažuju se sudski veštaci iz oblasti građevinarstva i finansija. Privatni investitori, kompanije i pojedinci takođe mogu angažovati nezavisne procenitelje kako bi dobili objektivnu sliku o vrednosti određene nekretnine.

Procenu nekretnina reguliše Zakon o proceniteljima vrednosti nepokretnosti, a delatnošću se mogu baviti samo licencirani procenitelji. Ispit za procenitelje se polaže pri Ministartstvu finansija, posle čega procenitelj dobija licencu i može vršiti procene vrednosti nepokretnosti.

Pre nego što kandidat postane procenitelj, mora da ispuni sledeće uslove:

• Visoko obrazovanje (minumum 4 godine)

• Kompletirana stručna obuka

• 3 godine relevantnog iskustva

• Položen ispit za sticanje zvanja licencirani procenitelj

• Nema zabranu za izdavanje licence

• Nije osuđivan za krivična dela

Ko su i gde su procenitelji na tržištu?

U registru ovlašćenih procenitelja trenutno ima 281 licencirani procenitelj, od čega je većina u Beogradu.  

Procenitelji su okupljeni u dva profesionalna udruženja:

1. Nacionalno udruženje procenitelja Srbije ‘NUPS’

2. Društvo procenitelja Srbije

Šta se procenjuje?

Procenitelji procenjuju tri ključna parametra:
‍

• Tržišnu vrednost nekretnine. Najbitniji parametar jer predstavlja realnu vrednost nekretnine i utiče na maksimalan iznos kredita koji klijent može dobiti. Obično je tržišna vrednost ista ili slična kao i kupoprodajna cena nekretnine osim u slučaju da dogovorena kupoprodajna cena ne odstupa značajnije od realne tržišne vrednosti.  

• Građevinsku vrednost nekretnine. Predstavlja cenu izgradnje samog objekta. Razlika između građevinske i tržišne vrednosti može biti mala, a može biti i ogromna, zavisi od faktora koji povećavaju tržišnu vrednost (lokacija, spratnosti i dr.).

• Likvidacinu vrednosti nekretnine. Predstavlja tržišnu vrednost u uslovima ubrzane prodaje, što je bitno za banku u slučaju prevelikog kašnjenja kreditnog dužnika u otplati kredita, pokretanje procesa prinudne naplate i aktiviranja hipoteke.

Od čega se sastoji izveštaj procenitelja?

Izveštaj o proceni vrednosti nekretnine obično ima, između ostalih, sledeća uobičajena poglavlja:
‍

• Rezime izveštaja (podaci o naručiocu, procenitelju, nekretnini i procenjene vrednosti)

• Detaljan opis nekretnine, uključujući uočene nedostatke

• Lokacija nekretnine: objašnjenje mikro i makro lokacije

• Detaljno objašnjenje atributa nekretnine

• Detalji o stepenu izgrađenosti

• Osvrt na uslove angažovanja procenitelja (pretpostavke, izjava o sukobu interesa i izjava o postupanju u skladu sa nacionalnim standardima).

Kako Se Vrši Procena Nekretnine?

Procena vrednosti nekretnine je ključni korak u kupoprodaji, dobijanju stambenog kredita ili donošenju investicionih odluka. Proces procene obavljaju licencirani procenitelji, banke ili agencije za nekretnine, a odvija se kroz nekoliko faza.

1. Prikupljanje dokumentacije

Prvi korak u proceni vrednosti nekretnine jeste prikupljanje i analiza relevantne dokumentacije. Ova faza je ključna jer osigurava da je procena zasnovana na tačnim i zakonitim podacima.

Ključna dokumenta koja se proveravaju su:

• Vlasnički list (izvod iz Katastra nepokretnosti) – potvrđuje vlasništvo nad nekretninom.

• Građevinska dozvola – dokazuje da je objekat izgrađen u skladu sa zakonima i propisima.

• Upotrebna dozvola – potvrđuje da je nekretnina bezbedna za upotrebu.

• Planovi i projekti – uključuju skice i tehničku dokumentaciju objekta.

• Izveštaji o prethodnim procenama – ukoliko su ranije rađene procene, mogu poslužiti kao referenca.

Bez kompletne i validne dokumentacije, procena može biti otežana ili čak osporena od strane banke ili drugih institucija.

2. Terenski obilazak

Nakon analize dokumentacije, procenitelj dolazi na lice mesta kako bi izvršio fizički pregled nekretnine. Ovaj deo procene omogućava utvrđivanje realnog stanja objekta, što se ne može u potpunosti sagledati iz dokumenata. Evo šta se procenjuje na terenu:

• Kvadratura i raspored prostorija – merenje stvarne površine i provera u odnosu na katastarske podatke.

• Građevinski kvalitet – vrsta materijala, način gradnje, stanje instalacija (struja, voda, grejanje).

• Starost objekta – novogradnja ili starija gradnja, što značajno utiče na vrednost.

• Fizičko stanje – da li je objekat renoviran, da li postoje vidljiva oštećenja, pukotine ili problemi sa vlagom.

• Okolina nekretnine – položaj, pristup putevima, dostupnost infrastrukture (škole, bolnice, javni prevoz)

Nakon obilaska, procenitelj pravi beleške i fotografije koje će koristiti u daljoj analizi.

3. Analiza tržišta

Jedan od najvažnijih koraka u proceni vrednosti jeste analiza tržišta i poređenje sličnih nekretnina. Najčešće metode procene su: 

• Uporedna metoda – poređenje sa sličnim nekretninama koje su nedavno prodate u istom području. Ova metoda je najčešće korišćena jer odražava realne tržišne uslove.

• Prihodna metoda – koristi se kada nekretnina generiše prihod (npr. izdavanje stanova), pri čemu se vrednost određuje na osnovu očekivane zarade.

• Troškovna metoda – izračunava koliko bi koštala izgradnja iste nekretnine ispočetka, uzimajući u obzir amortizaciju i starost objekta.

Kombinovanjem ovih metoda, procenitelj dolazi do najpreciznije moguće procene vrednosti.

4. Izrada izveštaja o proceni

Konačni rezultat procesa procene jeste zvanični izveštaj koji sadrži sve relevantne informacije o nekretnini i njenoj vrednosti. Trajanje procene zavisi od složenosti slučaja, ali obično traje od nekoliko dana do dve nedelje. 

Cena procene varira u zavisnosti od lokacije, tipa nekretnine i institucije koja vrši procenu. U proseku, trošak se kreće od 50 do 150 evra za standardnu procenu vrednosti, dok redovne reprocene, koje se rade na svakih nekoliko godina, mogu koštati oko 30 evra.

Koji faktori utiču na procenjenu tržišnu vrednost nekretnine?

Na procenu tržišne vrednosti nekretnine najviše će uticati lokacija sa otprilike 25% bruto cene. Procenitelj u svoj izveštaj unosi podatke o spratu, grejanju, o očuvanosti nekretnine, o višesobnosti, stolariji, beleži da li u objektu postoji terasa i lift. Na kraju, procenitelj nekretnina će u izveštaj upisati i blizinu prevoza, kao i podatak koliko su drugi plaćali stanove na toj lokaciji, na osnovu baze podataka iz Katastra.

U sledećem pregledu možete videti mogući uticaj različitih faktora na vrednost nekretnine prema smernicama Ministarstva trgovine Republike Srbije za posrednike u prometu nepokretnosti.

Saveti Za Precizniju Procenu i Povećanje Vrednosti Nekretnine

Precizna procena vrednosti može pomoći vlasnicima i kupcima da donesu bolje odluke. Osim što pruža uvid u trenutnu tržišnu cenu, može poslužiti i kao vodič za povećanje vrednosti nekretnine.

Kako unaprediti nekretninu pre procene?

• Održavanje i renoviranje – Dobra održavanost i manja ulaganja u sanaciju (krečenje, zamena stolarije, popravka instalacija) mogu značajno povećati vrednost.

• Unapređenje enterijera i eksterijera – Uređenje dvorišta, poboljšanje fasade i modernizacija unutrašnjeg prostora doprinose boljem prvom utisku.

• Energetska efikasnost – Ugradnja PVC stolarije, boljih izolacionih materijala i ekonomičnijih grejnih sistema može povećati tržišnu vrednost.

Na šta obratiti pažnju prilikom kupovine ili prodaje?

• Realna procena vrednosti – Kupci treba da proveravaju više procena i porede cene sličnih nekretnina kako bi izbegli preplaćivanje.

• Pravna sigurnost – Provera vlasničke dokumentacije i legalnosti objekta je ključna pre kupovine.

• Tržišni trendovi – Vrednost nekretnina varira u zavisnosti od ekonomskih uslova, potražnje i razvoja infrastrukture u okolini.

Najčešće Postavljena Pitanja

Kada je reč o proceni vrednosti nekretnina, stambenim kreditima i finansijskim aspektima kupovine ili prodaje, mnogi imaju slične nedoumice. Da bismo vam pomogli da lakše razumete ključne pojmove i proces, pripremili smo odgovore na najčešće postavljana pitanja. U nastavku ćete pronaći jasna i korisna objašnjenja koja mogu olakšati donošenje važnih odluka.

Zašto je za banku bitna procena vrednosti nekretnine?

Procena vrednosti nekretnine ključna je za banku jer određuje maksimalni iznos stambenog kredita koji može biti odobren. Banke u Srbiji finansiraju do 90% procenjene vrednosti nekretnine (LTV = 90%), čime procena direktno utiče na visinu kredita i obavezno učešće klijenta.

Osim toga, procena pomaže banci da proceni rizik – tačno utvrđena vrednost nekretnine osigurava da odobreni kredit ne premašuje njenu realnu tržišnu cenu. Time se smanjuje rizik od gubitaka u slučaju neizmirivanja obaveza, jer banka može, ako je potrebno, prodati nekretninu i povratiti uložena sredstva.

Da li procena vrednosti nekretnine može da se razlikuje između procenitelja?

Da, moguće su razlike u procenama, jer svaki procenitelj koristi određene metode i analize tržišnih podataka. Ipak, ozbiljna odstupanja su retka ako su procene zasnovane na pouzdanim podacima i stručnim standardima. U nekim slučajevima, dodatna procena od strane drugog stručnjaka može pomoći u dobijanju preciznijeg rezultata.

Zaključak

Procena vrednosti nekretnine je ključni korak u donošenju informisanih odluka, bilo da kupujete, prodajete, ili uzimate stambeni kredit. Tačna procena može značajno uticati na vaše finansijske ciljeve i strategiju ulaganja. Kroz uzimanje u obzir različitih faktora, kao što su tip nekretnine, površina, i lokacija, možete dobiti precizniju sliku tržišne vrednosti.

Kredium nudi sveobuhvatnu podršku kako vlasnicima nekretnina, tako i potencijalnim kupcima. Kada je u pitanju prodaja nekretnina, bilo da se radi o nekretninama u starogradnji ili stanovima u novogradnji, Kredium nudi širok spektar nekretnina na tržištu.

Za kupce, Kredium nudi jednostavan način za pronalaženje odgovarajućeg stambenog kredita, upoređujući ponude različitih banaka i pružajući transparentne informacije o kamatnim stopama, uslovima otplate i maksimalnom iznosu kredita. Na taj način, korisnici mogu brzo pronaći najbolje finansijske opcije koje odgovaraju njihovim potrebama.

Foto Izvori | Pexels

Foto Izvori | Kredium