Ugovor o Kupoprodaji Nepokretnosti: Primer i Ključne Informacije

Kupujete ili prodajete nekretninu i pitate se kako pravilno sastaviti ugovor? Da li ste sigurni da su svi pravni aspekti ispunjeni i da ne postoje skriveni rizici? 

Nepravilno sastavljen ugovor može dovesti do pravnih komplikacija, poput sporova, poništenja ugovora ili čak gubitka imovine. Zato je preporučljivo angažovati pravnog stručnjaka koji će proveriti dokumentaciju i osigurati da je ugovor u skladu sa zakonskim propisima. U nastavku ćemo detaljno objasniti sve bitne aspekte ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i pružiti vam primer kako bi ceo proces bio siguran i bez stresa.

Primer ugovora o kupoprodaji nepokretnosti možete preuzeti ovde.

Šta je Ugovor o Kupoprodaji Nepokretnosti?

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je pravna radnja prilikom koje se zaključuje dogovor o izvršenju prodaje ili kupovine nepokretnosti. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je pravni dokument koji reguliše transakciju između prodavca i kupca u vezi sa prenosom vlasništva nad određenom nepokretnošću. 

Ovaj ugovor definiše uslove prodaje, kao što su cena, rokovi, prava i obaveze strana, te način prenosa vlasništva. Ugovor mora biti potpisan od strane obe strane i overen kod notara, a u nekim slučajevima i upisan u katastar nepokretnosti kako bi imao pravnu snagu. U njemu se, osim osnovnih podataka o nekretnini i kupoprodajnoj ceni, često navode i eventualne garancije, iznos uplaćenog avansa, način plaćanja i datum kada kupac postaje vlasnik. 

Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti, prodavac se obavezuje da na kupca prenese pravo svojine na prodatoj nepokretnosti i da mu u tu svrhu preda nepokretnost, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu. Nepokretnosti mogu biti: 

• Zemljište

• Građevinski objekti

• Posebni delovi zgrada

Ko potpisuje ugovor o kupoprodaji nepokretnosti?

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti potpisuju prodavac i kupac, koji su strane u transakciji. Pored njih, mogu postojati i druge strane uključene u proces, u zavisnosti od specifičnosti ugovora i zakonskih zahteva, a to su: 

• Kupac 

• Prodavac 

• Punomoćnik

• Poklonodavac

• Poklonoprimac

Važno je znati da se u slučaju potpisivanja između poklonodavca i poklonoprimca potpisuje ugovor o poklonu.

Elementi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Osnovni elementi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti su:

1. Predmet ugovora (nepokretnost)

2. Cena

Predmet ugovora (nepokretnost)

Predmet ugovora je nepokretnost koja se prodaje ili kupuje, a u ugovoru mora biti jasno definisano o kojoj nekretnini se radi. Ovo uključuje detalje kao što su vrsta nepokretnosti (stan, kuća, zemljište), adresa, katastarske oznake, broj i opis parcele (ako je zemljište u pitanju), kao i sve druge karakteristike koje omogućavaju jednoznačnu identifikaciju nepokretnosti. Preciznost u definisanju predmeta ugovora je ključna jer nesporazumi u vezi s opisom mogu dovesti do pravnih problema u budućnosti.

Cena

Cena je jedan od osnovnih elemenata ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, jer predstavlja iznos koji kupac treba da plati prodavcu u zamenu za prenos vlasništva. U ugovoru mora biti jasno navedeno da li je cena definisana u celokupnom iznosu, da li se plaća odmah ili u ratama, kao i da li se plaćanje vrši u gotovini, putem banke ili na neki drugi način. 

U nekim slučajevima, ugovor može da sadrži i detalje o avansnom plaćanju, uslovima za otplatu, ili eventualnim popustima i naknadama. Cena se mora precizno navesti, a ugovor treba da predvidi datum kada će celokupna suma biti isplaćena kako bi se osigurala pravna sigurnost za obe strane. Plaćanje se vrši isključivo u dinarima, izuzetno, može se vršiti i u devizama na osnovu prodaje i davanja u zakup nepokretnosti.

Odredbe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti se sastoji od nekoliko ključnih odredbi koje definišu prava i obaveze kako prodavca, tako i kupca. Ove odredbe omogućavaju pravnu sigurnost i zaštitu interesa obje strane, smanjujući mogućnost nesuglasica i nesporazuma tokom procesa prodaje. Neke od najvažnijih odredbi su:

1. Datum i mesto. Definišu se datum i mesto zaključenja ugovora između kupca i prodavca. 

2. Informacije o prodavcu i kupcu. Upisuje se ime i prezime kupca i prodavca, njihova adresa, broj lične karte i mesto izdavanja iste.

3. Prava svojine. Navode se informacije o nepokretnosti, korisna površina nekretnine, adresa i opština na kojoj se nepokretnost nalazi, kao i broj katastarske parcele nepokretnosti. 

4. Prenos prava svojine. U ovom delu ugovora se definiše prenos nepokretnosti. Prodavac prenosi kupcu celokupnu svojinu na nepokretnosti po ugovorenoj kupoprodajnoj ceni, koju je kupac dužan da isplati.

5. Isplata kupoprodajne cene. Ova odredba definiše način na koji će kupac isplatiti celokupan iznos za nepokretnost prodavcu. Kupac se obavezuje da će prodavcu isplatiti ugovoreni iznos odmah nakon overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod javnog beležnika. Isplata se vrši bankarskom transakcijom sa računa kupca na račun prodavca u skladu sa zakonom. Ukoliko isplata prelazi  600 000 RSD, preostali iznos mora biti transferisan preko banke. Prodavcu je dozvoljeno da primi 15 000 EUR u kešu, dok preostali iznos mora biti isplaćen preko računa banke.

6. Predaja poseda nepokretnosti. Prodavac se obavezuje da će odmah nakon overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i isplate celokupne kupoprodajne cene predati nekretninu novom vlasniku, odnosno kupcu.

7. Dokumentacija o nepokretnosti. U ovom delu se definiše dokumentacija, koju je prodavac obavezan da preda kupcu. Ona predstavlja dokaz o pravu svojine na nepokretnosti i potrebno ju je predati u originalnim primercima.

8. Porez na prenos apsolutnih prava. Ovde se definišu troškovi taksi za overu ugovora i troškovi prenosa sredstava sa računa kupca na račun prodavca, kao i troškovi uknjižbe u katastru nepokretnosti, koje obično snosi kupac.  Kupac se obavezuje da će odmah nakon isplate prebaciti sve tekuće troškove, kao i porez na imovinu sa imena prodavca na ime kupca i da će u roku od 15 dana po prijemu rešenja izmiriti porez na prenos apsolutnih prava po kupoprodajnom ugovoru.

9. Saglasnost o uknjižbi. Prodavci su dužni da nakon isplate u celosti daju potvdu na osnovu koje  budući vlasnici nepokretnosti mogu uknjižiti nekretinu u katastru nepokretnosti.

10. Porez na imovinu. Prodavci se obavezuju da će snositi sve tekuće troškove, uključujući i porez na imovinu, za nepokretnost koja je predmet ovog ugovora do dana stupanja kupca u posed.

11. Potpisi. Na kraju ugovora potpisuju se svojeručno kupac i prodavac. Primerci ugovora idu kupcu, prodavcu i organu overe. Važno je znati da kupac ne postaje vlasnik nepokretnosti odmah nakon potpisivanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, već kada uknjiži nekretninu po d svojim imenom.

Šta Treba Uraditi pre Potpisivanja Ugovora o Kupoprodaji Nepokretnosti?

Pre kupovine nepokretnosti preporučuje se detaljna provera njenog pravnog statusa, koju bi idealno trebalo da obavi advokat specijalizovan za nekretnine, kao deo stručne pravne podrške klijentu.

Pre sastavljanja ugovora, ključno je uraditi sledeće:

1. Proveriti da li nepokretnost ima neke terete ili potraživanja trećih lica ili je opterećena hipotekom

2. Proveriti da li postoje druga lica koja mogu polagati prava na nju

3. Potpisati predugovor o kupoprodaji nepokretnosti

4. Preneti pravo svojine

5. Dati punomoćje o kupoprodaji nepokretnosti (u slučaju da vlastodavac nije u mogućnosti da potpiše ugovor)

1. Tereti na nepokretnosi - Ugovor o kupoprodaji stana pod hipotekom

Najsigurnija kupovina za kupca je nepokretnost bez tereta. Ipak, moguće je legalno kupiti nekretninu opterećenu hipotekom, plodouživanjem, službenostima ili sudskim sporom, ali kupac mora biti svestan svih pravnih posledica.

Tereti su upisani u javne registre, ali mogu postojati i neupisani realni tereti, poput održane službenosti. Na primer, ako komšija koristi pravo prolaza preko placa godinama bez protivljenja vlasnika, to može postati njegovo pravo i predstavljati potencijalni problem za kupca.

Kupovina stana pod hipotekom nosi određene rizike, ali je moguća uz pravilne korake.

Prvi korak je pribavljanje potvrde o ostatku duga ili otplati kredita od banke koja drži hipoteku, kao i pismo o namerama za izdavanje brisovne dozvole nakon isplate. Ako je kredit otplaćen, brisanje hipoteke se sprovodi kod javnog beležnika. Ako nije, kupac podnosi zahtev za kredit, uz neophodnu dokumentaciju.

Nakon odobrenja kredita, banka uspostavlja hipoteku II reda i isplaćuje sredstva. Po izmirenju kredita prodavca, hipoteka I reda se briše, a kupac postaje jedini vlasnik sa hipotekom I reda. Potvrda o isplati kupoprodajne cene omogućava upis vlasništva u javne knjige.

Advokat će obaviti sve provere, sastaviti ugovore i zakazati overu, čime osigurava pravnu sigurnost kupovine.

2. Postojanje drugih lica koja polažu pravo na nepokretnost

Ukoliko nepokretnost ima više vlasnika, prodaja zahteva ispunjenje određenih uslova.

Suvlasnik koji želi da proda svoj deo mora ga prvo ponuditi ostalim suvlasnicima. Pravo preče kupovine ima onaj sa većim suvlasničkim udelom. Ako više suvlasnika želi da kupi, prodavac može sam odlučiti kome će prodati. Tek ako niko od suvlasnika ne iskoristi pravo preče kupovine, prodaja trećem licu postaje moguća.

Isto tako, važno je proveriti bračno stanje prodavca i saglasnost supružnika za prodaju nepokretnosti. Iako je u katastru upisan samo jedan supružnik, javni beležnici prilikom overe ugovora proveravaju da li je nekretnina stečena u braku. Time se osigurava da se prodaja obavlja uz saglasnost bračnog druga i da se nova nepokretnost upisuje prema dogovoru supružnika.

3. Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti prethodi glavnom ugovoru o kupoprodaji. Forma glavnog ugovora važi i za predugovor. Nakon potpisivanja predugovora, zaključenje glavnog ugovora se mora desiti u narednih 6 meseci. 

Prezervacioni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Važno je znati da predugovor nije isto što i prezervacioni ugovor. Prezervacioni ugovor se potpisuje za datu kaparu pri rezervaciji nepokretnosti. Nakon toga sledi potpisivanje predugovora ili kupoprodajnog ugovora za stan ili kuću. 

Rezervacioni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Rezervacioni ugovor je forma ugovora, koji određeni investitori daju kao opciju svojim kupcima za novogradnju. On služi kao garancija rezervacije nekretnine kako se ista ne bi prodala ili kako bi se povukla iz sistema prodaje.

4. Prenos prava svojine

Prodavac je dužan da kupcu prenese pravo svojine na nepokretnosti, na taj način što će mu dati saglasnost na uknjižbu nepokretnosti u katastru. Ova saglasnost se naziva Clausula intabulandi. Bez nje kupac ne može izvršiti prenos prava svojine na svoje ime u katastru nepokretnosti. Predstavlja uknjižbenu dozvolu odnosno saglasnost prodavca da se na osnovu kupoprodajnog ugovora kupac uknjiži kao vlasnik nepokretnosti.

5. Punomoćje o kupoprodaji nepokretnosti

Punomoćje je ovlašćenje za zastupanje koje vlastodavac daje punomoćniku. Punomoćje za prodaju nepokretnosti znači da punomoćnik može preduzimati samo one pravne radnje za koje ga je vlastodavac (davalac punomoćja) ovlastio punomoćjem. Dakle, punomoćjem se ovlašćuje treće lice da preuzima pravne radnje u ime prodavca ili kupca i može potpisati kupoprodajni ugovor umesto njega. 

Najčešće Postavljena Pitanja

Bilo da ste kupac ili prodavac, razumevanje ključnih informacija može vam pomoći da izbegnete komplikacije i donesete informisane odluke. U ovom delu, odgovorićemo na najčešće postavljana pitanja koja se odnose na ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, kako biste bili sigurni da znate šta vas čeka na svakom koraku.

Ko overava ugovor o kupoprodaji nepokretnosti?

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti se zaključuje u obliku javnobeležničkog zapisa, odnosno solemnizacijom ugovora. Za overu ugovora isključivo je nadležan notar na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora. U procesu kupoprodaje nepokretnosti notari proveravaju, sastavljaju i overavaju ugovore. 

Pre overe ugovora, notar je dužan da se uveri u tačnost podataka i da ugovorene strane upozna sa sadržajem ugovora. Notar overom ugovora daje punovažnost dokumenta u skladu sa zakonom.

Da li se ugovor o kupoprodaji nepokretnosti može raskinuti?

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti može biti raskinut ako se strane dogovore o sporazumnom raskidu ili ako jedna strana ne ispuni svoje obaveze, što omogućava drugoj strani da traži raskid. Međutim, raskid nije moguć ako se neispunjenje odnosi na neznatan deo obaveze, jer zakon štiti stabilnost poslovnih odnosa.

Kako se prodavcu isplaćuje ugovorena kupoprodajna cena?

Kupoprodajna cena se isplaćuje tako što kupac izvrši transfer novca sa svog bankovnog računa na račun prodavca, u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Ovaj postupak omogućava državi uvid u poreklo novca i sticanje imovine.

Kada kupac postaje vlasnik nepokretnosti?

Kupac postaje vlasnik nepokretnosti tek nakon upisa u Katastar nepokretnosti, što je zakonski uslov za sticanje prava svojine. Iako je ugovor o kupoprodaji overen i cena isplaćena, kupovina nije kompletna dok se ne izvrši ovaj upis, koji zahteva dostavljanje clausula intabulandi – izjave prodavca koju javni beležnik šalje Katastru.

Takođe, prilikom kupovine nepokretnosti, kupac je obavezan da plati porez na prenos apsolutnih prava, osim u slučajevima kada je oslobođen plaćanja tog poreza ili ostvaruje pravo na povrat PDV-a, poput kupovine prvog stana.

Zaključak

Kupovina nepokretnosti predstavlja ozbiljan korak i izuzetno važnu finansijsku odluku koja zahteva pažljivo planiranje i temeljnu proveru svih relevantnih faktora. Razumevanje svih pravnih aspekata, kao i osiguranje odgovarajuće dokumentacije i ispunjavanje svih zakonskih uslova, ključni su za bezbednu i uspešnu transakciju. Takođe, kupac treba da bude svestan svih mogućih rizika, kao što su hipoteke ili druge terete na nepokretnosti, i da preduzme sve potrebne korake kako bi se zaštitio.

U ovom procesu, Kredium može igrati ključnu ulogu. Kroz stručnu pomoć pri odabiru najpovoljnijeg stambenog kredita, Kredium omogućava kupcima da pronađu najbolje uslove i najpovoljnije kamate, kao i da se povežu sa odgovarajućim bankama. Sa stručnom podrškom u procesu odabira i odobravanja kredita, Kredium omogućava kupcima da se fokusiraju na pronalaženje savršene nekretnine, dok istovremeno imaju siguran i stabilan finansijski okvir za kupovinu.

Foto izvori | Pexels