Ugovor o Zakupu Stana: Šta je i Sve Što Treba Da znate

Kada se odlučite za zakup stana, jedno od prvih pitanja koje se postavlja je kako da izbegnete nesuglasice sa iznajmljivačem ili zakupcem i šta sve treba da bude uključeno u ugovor. Da li ste sigurni da ste prepoznali sve ključne stavke koje mogu uticati na vaša prava i obaveze?

U ovom tekstu razmotrićemo sve aspekte ugovora o zakupu stana – od ključnih pravnih odredbi do saveta koji će vam pomoći da pravilno definišete uslove zakupa i izbegnete potencijalne probleme.

Primer ugovora o zakupu stana možete preuzeti ovde.

Šta je Ugovor o Zakupu Stana?

Ugovor o zakupu je ugovor kojim se zakupodavac obavezuje da će zakupcu da preda određenu stvar (stan, nepokretnost) na upotrebu, a zakupac se obavezuje da će za taj zakup platiti određenu zakupninu i posle ugovorenog vremenskog perioda tu stvar vratiti. 

Zaključivanjem ugovora o zakupu se i zakupodavac (vlasnik) i zakupac (stanar) obavezuju da će zakup proteći u tačno regulisanim uslovima koje su i jedan i drugi dogovorili. Ugovor o zakupu deifiniše uslove kojim se štite i zakupodavac i zakupac.

Za razliku od ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, koji se jednom zaključuje, ugovor o zakupu nepokretnosti se može produžiti i zaključiti više puta.

Ugovor o posredovanju pri zakupu je ugovor regulisan između posrednika i nalogodavca. Ugovor o posredovanju pri zakupu se obično zaključuje između agencije i vlasnika nekretnine. Nalogodavac može biti kupac, prodavac, zakupac, zakupodavac ili punomoćnik.

Osnovni elementi ugovora o zakupu

Da bi ugovor bio pravno validan i obezbedio transparentnost, mora sadržavati nekoliko osnovnih elemenata. Svaka od ovih stavki omogućava izbegavanje nesporazuma i nesuglasica u toku trajanja zakupa. Evo najvažnijih elemenata koje svaki ugovor o zakupu treba da sadrži:

• Podatke o stranama u ugovoru  

• Stvar (nepokretnost) - Opis nekretnine 

• Zakupninu

• Period zakupa

Strane Ugovora

Strane ugovora o zakupu stana predstavljaju ključne aktere koji potpisuju i sprovode obaveze predviđene ugovorom. Jasno definisanje podataka o stranama je od esencijalne važnosti za pravilno sprovođenje svih zakonskih i ugovornih obaveza. Osnovne strane ugovora su zakupodavac nekretnine i zakupac nekretnine.

Zakupodavac nekretnine (Stanodavac)

Zakupodavac je osoba koja daje stvar (nepokretnost) na zakup zakupcu. Drugim rečima, zakupodavac je vlasnik nekretnine koju daje u zakup. Obaveze zakupodavca definisane ugovorom o zakupu su:

• Predaja zakupljene stvari - Odnosi se na predaju nekretnine zakupcu

• Naplata kirije

• Uvid u stanje stana

• Održavanje stvari u ispravnom stanju - Odnosi se na održavanje nekretnine, izuzev sitnih popravki koje su obaveze zakupca 

• Odgovornost za materijalne nedostatke - Odnosi se na mane nekretnine, koje ometaju redovno korišćenje

• Odgovornost za pravne nedostatke - Odnosi se na to da ukoliko postoji pravo trećeg lica na nepokretnosti za koji je zaključen ugovor, ugovor se raskida i zakupodavac nadoknađuje štetu

  
  

Zakupac nekretnine (Podstanar)

Zakupac je osoba koja uzima stvar u zakup. Zakupac je obično stanar koji će na određeno vreme zakupiti nekretninu za određenu otkupninu (novčanu naknadu). Obaveze zakupca definisane ugovorom o zakupu su sledeće:

• Upotreba stvari prema ugovoru - Odnosi se na brigu o nekretnini i plaćanje troškova tekućeg održavanja

• Plaćanje zakupnine - Odnosi se na plaćanje zakupa vlasniku, na način dogovoren u ugovoru

• Vraćanje zakupljene stvari - Odnosi se na istek zakupa stvari i ostavljanje nekretnine u stanju u kojem se nalazila pre zakupa

Opis nekretnine

Opis nekretnine je ključna stavka svakog ugovora o zakupu stana, jer omogućava jasno definisanje predmeta zakupa i sprečava potencijalne nesuglasice između iznajmljivača i zakupca. U ovom delu ugovora mora biti precizno navedena kvadratura stana, tačna adresa (naziv ulice, broj stana i sprat), kao i sve relevantne karakteristike koje se odnose na stanje nekretnine.

Nepokretnost ili nekretnina ili stvar ugovora o zakupu je zapravo predmet ili glavna tema ugovora o zakupu. Stvar je nepokretnost koja se daje u zakup zakupcu od strane zakupodavca. Ovo su nepokretnosti koje se mogu dati u zakup:

• Stan

• Kuća

• Stan u kući

• Soba

• Garaža

• Poslovni prostor

• Lokal

• Magacin

• Podrum

• Plac

• Industrijski objekat

Takođe, treba navesti da li je nepokretnost nameštena ili bez nameštaja, jer to utiče na uslove zakupa. U slučaju da je stan namešten, potrebno je spomenuti koji su svi uređaji i nameštaj uključeni u zakup. Ukoliko je nekretnina bez nameštaja, potrebno je naglasiti da zakupac snosi odgovornost za opremanje prostora.

Ovaj deo ugovora takođe može uključivati opis eventualnih zajedničkih prostorija koje zakupac koristi (kao što su hodnici, dvorište, garaža ili ostale prostorije u zgradi), kao i sve druge relevantne informacije koje se odnose na imanje koje je predmet zakupa. Precizno definisanje ovih stavki pomaže u izbegavanju nesuglasica i obezbeđuje pravilno sprovođenje ugovornih obaveza.

Poželjno je sačiniti zapisnik o primopredaji, u kom se navodi zapis svih stvari koje se u stanu nalaze i njihovo stanje. Zapisnikom o primopredaji stana se lišava svaki nesporazum između ugovornih strana. Sačinjavanje zapisnika o primopredaji naročito je bitno prilikom davanja u zakup nameštenih stanova.

Zakupnina

Zakupnina nepokretnosti predstavlja novčanu naknadu koju zakupac isplaćuje zakupodavcu. Zakupnina ugovora o zakupu se isplaćuje na određeni vremenski period i jasno se definiše ugovorom kojom valutom će biti isplaćena i na koji način. Zakupnina se može platiti odjednom ili u ratama, unapred ili retroaktivno.

Sadržaj ugovora o zakupu stana

Ugovor o zakupu, pored osnovnih elemenata, poželjno je da sadrži što više odrednica koje se odnose na zakupodavca i zakupca. Ugovor o zakupu sadrži sledeće dodatne uredbe:

• Preambula ugovora o zakupu. U ovom delu se daje naslov ugovora i navode se lični podaci zakupca i zakupodavca, kao i vreme i mesto zaključenja ugovora

• Informacije o stanu. Navode se adresa stana, kvadratura, zapis iz katastra, spratnost

• Informacije o predaji stana. Definišu se datum ulaska u stan i stanje stana

• Informacije o zakupnini. Navodi se iznos i način plaćanja zakupa

• Informacije o dodatnim troškovima. Definišu se svi troškovi uključeni u redovno održavanje stana

• Informacije o podzakupu. Definiše se dozvola o podzakupu stana

• Informacije o raskidu ugovora o zakupu. Definiše se kada i na koji način ugovor o zakupu prestaje

• Zaključak ugovora o zakupu. Navode se primerci ugovora 

• Potpisi. U ovom delu se nalaze potpisi zakupodavca i zakupca

Važno je napomenuti da ugovor o zakupu ne mora biti overen kod notara. Ugovor o zakupu je punovažan i bez overe potpisa kod javnog beležnika. Određeni zakupodavci se odlučuju na overu potpisa na ugovoru. Ovim se ne može osporiti da su ugovorne strane potpisale ugovor o zakupu.

Period zakupa

Ugovor o zakupu stana može biti sklopljen na određeno ili neodređeno vreme.

Kada je ugovor o zakupu sklopljen na određeno vreme, on prestaje automatski kada istekne taj period. Međutim, ako zakupac nastavi da koristi stan i nakon isteka roka, a zakupodavac se tome ne protivi, smatraće se da je ugovor prešao u ugovor o zakupu na neodređeno vreme, pod istim uslovima kao prethodni.

Ako ugovor o zakupu nije definisan u pogledu trajanja ili se ne može precizno odrediti prema okolnostima ili običajima, prestaje otkazom. Otkaz može dati bilo koja strana, osim u situacijama kada bi otkaz bio nepravedan za drugu stranu ili joj prouzrokovao značajnu štetu. U takvim slučajevima, strane moraju poštovati otkazni rok. Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, otkazni rok za ugovor o zakupu stana ne može biti kraći od 90 dana.

Ugovor o zakupu se svakako prekida ako predmet zakupa uništi viša sila. U slučaju smrti bilo koje od ugovornih strana, ugovor se nastavlja sa njenim naslednicima, osim ako je drugačije dogovoreno.

Prestanak zakupa može nastati završetkom ugovora o zakupu nakon isteka dogovorenog vremenskog perioda zakupa nepokretnosti ili iznenadnim prekidom roka. Prestanak zakupa nekretnine nastaje u sledećim slučajevima:

• Nakon određenog vremena, ako je ugovor o zakupu zaključen na određeno vreme

• Nakon isteka roka na koji je ugovor zaključen kada dolazi do prećutnog obnavljanja ugovora o zakupu na neodređeno vreme, ukoliko se zakupodavac ne protivi tome

• Ukoliko je zakup zaključen na neodređeno vreme, može prestati otkazom obe strane sa poštovanjem navedenog otkaznog roka

• Ukoliko dođe do delimičnog uništenja nekretnine usled više sile, dolazi do raskida ugovora ili sniženja zakupnine od strane zakupodavca

• Ukoliko dođe do smrti nekog od ugovarača, ugovor se nastavlja sa njegovim naslednicima, ukoliko nije drugačije dogovoreno
  

Porez na Prihode od Zakupa Nepokretnosti

U pogledu poreskog tretmana zakupa stana između fizičkih lica, primenjuje se Zakon o porezu na dohodak građana, koji reguliše porez na prihode od nepokretnosti. Poreski predmet oporezivanja u ovom slučaju je prihod ostvaren izdavanjem stana u zakup (zakupnina), dok je obveznik poreza fizičko lice koje ostvaruje te prihode (zakupodavac). Poreska stopa iznosi 20%, a obračunava se na osnovicu koja se računa kao razlika između bruto prihoda i normiranih troškova od 25%.

Naplata ovog poreza vrši se putem samooporezivanja. To znači da zakupodavac mora u poreskoj prijavi prikazati podatke o vrsti i visini prihoda (zakupnina) i druge relevantne podatke za izračun poreske obaveze, kao i visinu poreza koju je samostalno utvrdio prema zakonu.

Zakupodavac je obavezan da u roku od 30 dana od dana ostvarivanja prihoda izvrši obračun i plati porez. Takođe, zakupodavac mora podneti poresku prijavu za svaki mesec u kojem je ostvario prihod, bez obzira na način plaćanja (gotovina ili uplata na račun). Poresku prijavu podnosi samo zakupodavac ili osoba koju je on ovlastio, i to na obrascu PP OPO, u elektronskom ili pismenom obliku, nadležnoj organizacionoj jedinici Poreske uprave prema prebivalištu zakupodavca.

S obzirom na sve ove obaveze, kao i učestalost i prirodu zakupodavnog odnosa, izbegavanje zaključivanja pisanog ugovora o zakupu nije preporučljivo. Usmeni dogovori ne samo da nisu u skladu sa zakonom, već mogu dovesti do nesigurnosti i nezaštićenosti obe strane.

Dobro sačinjen ugovor, sa jasno definisanim pravima i obavezama, štiti i zakupodavca i zakupca. U ovom procesu, kao i u drugim pravnim poslovima, savetuje se angažovanje stručnjaka kako bi se osigurala pravna sigurnost i zaštita interesa.

Tabela: Primer obračuna poreza na zakupninu

Najčešće Postavljena Pitanja

Kada sklapate ugovor o zakupu stana, postoji niz pitanja koja mogu nastati u vezi sa pravima i obavezama zakupca i zakupodavca. U ovom delu ćemo se osvrnuti na najčešća pitanja koja se postavljaju u vezi sa zaključenjem, trajanjem i obavezama u okviru ugovora o zakupu, kako bismo razjasnili sve nedoumice i pomogli vam da bolje razumete ovaj pravni odnos.

Šta je Podzakup stana?

Podzakup je ugovor kojim zakupac daje u zakup nepokretnost (stan ili drugu nekretninu) drugom zakupcu. Drugim rečima, zakupac podzakupom daje u podzakup stvar (nekretninu) koju je zakupio od zakupodavca. Podzakup je moguć samo ukoliko osnovnim ugovorom nije zabranjen. Da bi se ugovor o podzakupu zaključio može biti uslovljeno dozvolom zakupodavca i prestaje da važi onda kada prestane da važi zakup.

Kakve su posledice ako se stan izdaje bez ugovora o zakupu?

Zakupac može biti izbačen bez najave, dok stanodavac može imati problema sa naplatom kirije ili zateći iseljen stan bez objašnjenja. U slučaju spora, usmeni dogovori su neproverljivi, pa je sprovođenje sankcija nemoguće. Ugovor o zakupu je stoga ne samo zakonski obavezan, već i ključno sredstvo zaštite interesa obe strane.

Da li se može raskinuti ugovor pre isteka roka zakupa?

Da, ugovor o zakupu može biti raskinut pre isteka roka ukoliko su ispunjeni uslovi predviđeni u ugovoru, kao što su neplaćanje kirije ili kršenje drugih dogovorenih obaveza.

Da li se depozit uvek vraća zakupcu?

Depozit se vraća zakupcu ukoliko nije bilo štete u stanu i ako su sve obaveze iz ugovora pravilno ispunjene.

Zaključak

Ugovor o zakupu stana je ključan za zaštitu prava i obaveza obe strane, pružajući sigurnost i jasno definisane uslove koji sprečavaju nesporazume i sporove. Ugovor ne samo da omogućava pravnu sigurnost, već i štiti interes zakupodavca i zakupca, čineći proces zakupa transparentnijim i stabilnijim.

Kredium je vaša pouzdana platforma koja pomaže u pronalaženju odgovarajućih nekretnina za izdavanje ili zakup. Sa stručnim savetima i alatima, možete lako da pronađete nekretninu koja odgovara vašim potrebama, kao i da ostvarite povoljne uslove za keš kredit. Kredium omogućava brz i efikasan pristup tržištu nekretnina, čineći celokupan proces jednostavnijim i sigurnijim.

Foto Izvori | Pexels