Clausula intabulandi

Clausula intabulandi je neizbežan detalj u procesu uknjižbe stana, kuće, poslovnog prostora i drugih nepokretnosti.

Šta je Clausula Intabulandi?

Clausula intabulandi (Einschreibende Klausel) je saglasnost za upis nekretnine u katastar nepokretnosti. To je zapravo izjava koju daje prethodni vlasnik nekretnine (knjižni prethodnik) da istu ustupa knjižnom sledbeniku. Clausulom intabulandi prethodni vlasnik dozvoljava uknjižbu nepokretnosti bez dalje saglasnosti i prisustva sledećem njenom vlasniku.

U slučaju kupoprodaje stana, kuće, poslovnog prostora, ili neke druge nepokretnosti, Clausula intabulandi predstavlja izjavu kojom prodavac nekretnine daje saglasnost da kupac tu istu nekretninu može uknjižiti u katastru bez prodavčeve dalje saglasnosti ili prisustva. 

Clausula intabulandi obaveze prodavca

Pre potpisivanja Clausule intabulandi neophodno je razumeti čitav proces i obaveze prodavca. Prilikom predaje nepokretnosti, prodavac je u obavezi da preda nepokretnost kupcu u roku koji je predviđen ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti, i to unapred viđenom, ispravnom i opisanom stanju. Nepokretnost se obično predaje nakon isplaćene kupoprodajne cene. Prodavac nije dužan predati nepokretnost kupcu ukoliko ona nije isplaćena u celosti. Sama primopredaja se može opisati u zapisniku o primopredaji nepokretnosti radi zaštite obe ugovorne strane. 

Prodavac je dužan da kupcu prenese pravo svojine na nepokretnosti (pogledati Porez na prenos apsolutnih prava), na taj način što će mu dati saglasnost za uknjižbu prava svojine u katastar nepokretnosti - Clausula intabulandi. Može biti uslovljena ili bezuslovna.

Uslovljena Clausula intabulandi

Uslovljena Clausula intabulandi može biti u slučaju ako je ugovorom o prodaji nepokretnosti predviđeno da nakon isplate ugovorene cene, propdavac izda posebnu potvrdu odnosno saglasnost, kupcu, da je kupoprodajna cena u odnosu na perdmet isplaćena u celosti.

Bezuslovna Clausula intabulandi

Bezuslovna Clausula intabulandi je kao takva(bez dalje saglasnosti, bez potvrde o isplaćenoj ceni) predviđena samim ugovorom. Bez date Clausule intabulandi, kupac ne može izvršiti prenos prava svojine na svoje ime u katastru nepokretnosti i ne može ju je uknjižiti.

Predbeležba 

Predbeležba je upis kojim se uslovno stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju prava na nepokretnosti. Ona se vrši na osnovu isprave za upis, koja ne izpunjava uslove za konačan upis. To znači da ona ne sadrži Clausulu intabulandi, ako je izjava o dozvoli upisa uslovna ili oročena, ili ako javna isprava nije pravosnažna. Razlika između predbeležbe i Clausule intabulandi je u tome što Clausula intabulandi nikako ne sme biti uslovljena niti oročena.

Clausula intabulandi ne sme biti oročena niti uslovljena isplatom cene

Ranije je bila praksa da se na osnovu ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, koji su sadržali Clausulu intabulandi, moglo upisati pravo svojine u katastru nepokretnosti uz potvrdu banke o prenosu ugovorene cene. Kasnije je taj zakon promenjen. Clausulu intabulandi ne treba mešati sa drugim potvrdama o prenosu novca ili slično. Ona ne sme biti uslovljena isplatom cene niti sme biti oročena. 

Prilikom zaključivanja ugovora, cena još uvek ne bi trebalo biti isplaćena, pa je praksa da se Clausula intabulandi ne daje u samom ugovoru, već se daje u posebnoj pisanoj formi kao zaseban dokument koji prodavac treba da potpiše kada kupac isplati cenu u potpunosti.

Da li se Clausula intabulandi overava kod notara

Clausula intabulandi kao sastavni deo ugovora, mora biti overena kod javnog beležnika ili u sudu. Samo ukoliko je overena, izjava će biti punovažeća i kao takva se može priložiti kao dokaz ukoliko dođe do eventualnih problema tokom uknjižbe nepokretnosti.

Neophodno je da prodavac da izjavu, a zatim je i potpiše. Potrebno je da sve saglasne strane potpišu Clausulu intabulandi, kao i javni beležnik koji ju je sačinio. Zatim je potrebno da notar stavi svoj pečat i da validnost ovom dokumentu.

Clausula intabulandi cena

Za overu Clausule intabulandi kod javnog beležnika, potrebno je izdvojiti 3.960 RSD za jedan primerak izjave. Važno je znati da tokom obavljanja javnobeležničke delatnosti, javni beležnik iliti notar je dužan da naplati iznos propisan tarifom koju donosi Ministarstvo pravde.

Šta ako prodavac odbije da dâ Clausulu intabulandi

Ukoliko prodavac odbije da dâ izjavu, kupac ili druga osoba koja stiče zemljoknjižno pravo može pokrenuti sudski postupak tražeći odobrenje upisa u katastar i sve činjenice pokretanja postupka će biti zavedene u zemljišnu knjigu u vidu beleške. U tom slučaju će presuda zameniti Clausulu intabulandi. 

Zaključak

Iako Clausula intabulandi predstavlja saglasnost za upis prava vlasništva u zemljišne knjige, ovom klauzulom se može dopustiti i upis kakvih drugih prava u te knjige, i to u zavisnosti od prava koja se tim ugovorom prenose.

Ukoliko ste u fazi potražnje nekretnina ili želite da ponudite svoju nekretninu, pomoći ćemo vam da pronađete savršen nov dom ili da prodate ili izdate vašu nekretninu. Ukoliko ste kupac prvog stana, možete se informisati kako da refundirate PDV za stan i saznate koja dokumentacija vam je potrebna. Kredium je agencija za nekretnine sačinjena od vrhunskih savetnika za stambene kredite i nekretnine uopšte. Kontaktirajte nas i posavetujte se sa našim agentima besplatno. 

‍
Foto izvori
Foto | Pexels