Ugovor o zakupu stana ili drugih nepokretnosti: primer i sve sto treba da znate

Šta je ugovor o zakupu stana

Ugovor o zakupu je ugovor kojim se zakupodavac obavezuje da će zakupcu da preda određenu stvar (stan, nepokretnost) na upotrebu, a zakupac se obavezuje da će za taj zakup platiti određenu zakupninu i posle ugovorenog vremenskog perioda tu stvar vratiti. Za razliku od ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, koji se jednom zaključuje, ugovor o zakupu nepokretnosti se može produžiti i zaključiti više puta.

Kako ugovor o zakupu štiti zakupodavca i zakupca

Zaključivanjem ugovora o zakupu se i zakupodavac (vlasnik) i zakupac (stanar) obavezuju da će zakup proteći u tačno regulisanim uslovima koje su i jedan i drugi dogovorili. Ugovor o zakupu deifiniše uslove kojim se štite i zakupodavac i zakupac.

Osnovni elementi ugovora o zakupu

Osnovni elementi ugovora o zakupu su:

• Zakupodavac 

• Zakupac  

• Stvar (nepokretnost) 

• Zakupnina 

• Period zakupa

Zakupodavac nekretnine

Zakupodavac je osoba koja daje stvar na zakup zakupcu. Drugim rečima, zakupodavac je vlasnik nekretnine koju daje u zakup. Obaveze zakupodavca definisane ugovorom o zakupu su:

• Predaja zakupljene stvari - Odnosi se na predaju nekretnine zakupcu

• Održavanje stvari u ispravnom stanju - Odnosi se na održavanje nekretnine, izuzev sitnih popravki koje su obaveze zakupca 

• Odgovornost za materijalne nedostatke - Odnosi se na mane nekretnine, koje ometaju redovno korišćenje

• Odgovornost za pravne nedostatke - Odnosi se na to da ukoliko postoji pravo trećeg lica na nepokretnosti za koji je zaključen ugovor, ugovor se raskida i zakupodavac nadoknađuje štetu

Zakupac nekretnine

Zakupac je osoba koja uzima stvar u zakup. Zakupac je obično stanar koji će na određeno vreme zakupiti nekretninu za određenu otkupninu (novčanu naknadu). Obaveze kupca definisane ugovorom o zakupu su sledeće:

• Upotreba stvari prema ugovoru - Odnosi se na brigu o nekretnini i plaćanje troškova tekućeg održavanja

• Plaćanje zakupnine - Odnosi se na plaćanje zakupa vlasniku, na način dogovoren u ugovoru

• Vraćanje zakupljene stvari - Odnosi se na istek zakupa stvari i ostavljanje nekretnine u stanju u kojem se nalazila pre zakupa

Koje nepokretnosti se mogu dati u zakup

Stvar ugovora o zakupu je zapravo predmet ili glavna tema ugovora o zakupu. Stvar je nepokretnost koja se daje u zakup zakupcu od strane zakupodavca. Ovo su nepokretnosti koje se mogu dati u zakup:

• Stan

• Kuća

• Stan u kući

• Soba

• Garaža

• Poslovni prostor

• Lokal

• Magacin

• Podrum

• Plac

• Industrijski objekat

Zakupnina nepokretnosti

Zakupnina nepokretnosti predstavlja novčanu naknadu koju zakupac isplaćuje zakupodavcu. Zakupnina ugovora o zakupu se isplaćuje na određeni vremenski period i jasno se definiše ugovorom kojom valutom će biti isplaćena i na koji način. Zakupnina se može platiti odjednom ili u ratama, unapred ili retroaktivno.

Period zakupa nekretnine

Vremenski period zakupa stvari (nekretnine) predstavlja dogovoreni period na koji se zakupcu izdaje nepokretnost. Vremenski period trajanja ugovora o zakupu nije bitan element ugovora, te je moguć zakup na određeno ili neodređeno vreme. 

Kako se raskida ugovor o zakupu

Prestanak zakupa može nastati završetkom ugovora o zakupu nakon isteka dogovorenog vremenskog perioda zakupa nepokretnosti ili iznenadnim prekidom roka. Prestanak zakupa nekretnine nastaje u sledećim slučajevima:

• Nakon određenog vremena, ako je ugovor o zakupu zaključen na određeno vreme

• Nakon isteka roka na koji je ugovor zaključen kada dolazi do prećutnog obnavljanja ugovora o zakupu na neodređeno vreme, ukoliko se zakupodavac ne protivi tome

• Ukoliko je zakup zaključen na neodređeno vreme, može prestati otkazom obe strane sa poštovanjem navedenog otkaznog roka

• Ukoliko dođe do delimičnog uništenja nekretnine usled više sile, dolazi do raskida ugovora ili sniženja zakupnine od strane zakupodavca

• Ukoliko dođe do smrti nekog od ugovarača, ugovor se nastavlja sa njegovim naslednicima, ukoliko nije drugačije dogovoreno

Šta je podzakup stana

Podzakup je ugovor kojim zakupac daje u zakup nepokretnost (stan ili drugu nekretninu) drugom zakupcu. Drugim rečima, zakupac podzakupom daje u podzakup stvar (nekretninu) koju je zakupio od zakupodavca. Podzakup je moguć samo ukoliko osnovnim ugovorom nije zabranjen. Da bi se ugovor o podzakupu zaključio može biti uslovljeno dozvolom zakupodavca. Podzakup prestaje da važi onda kada prestane da važi zakup.

Šta je depozit za stan

Depozit za stan (ili bilo koju drugu nepokretnost) je novčana naknada koju zakupac isplaćuje unapred zakupodavcu. Zakupodavac može tražiti zakupcu depozit u visini nekoliko rata u iznosu ugovorene zakupnine. Zakupodavac se potražnjom depozita štiti od otkazivanja ugovora o zakupu pre isteka ugovorenog roka.

Sadržaj ugovora o zakupu stana

Ugovor o zakupu, pored osnovnih elemenata, poželjno je da sadrži što više odrednica koje se odnose na zakupodavca i zakupca. Ugovor o zakupu sadrži sledeće dodatne uredbe:

• Preambula ugovora o zakupu. U ovom delu se daje naslov ugovora i navode se lični podaci zakupca i zakupodavca, kao i vreme i mesto zaključenja ugovora

• Informacije o stanu. Navode se adresa stana, kvadratura, zapis iz katastra, spratnost

• Informacije o predaji stana. Definišu se datum ulaska u stan i stanje stana

• Informacije o zakupnini. Navodi se iznos i način plaćanja zakupa

• Informacije o dodatnim troškovima. Definišu se svi troškovi uključeni u redovno održavanje stana

• Informacije o podzakupu. Definiše se dozvola o podzakupu stana

• Informacije o raskidu ugovora o zakupu. Definiše se kada i na koji način ugovor o zakupu prestaje

• Zaključak ugovora o zakupu. Navode se primerci ugovora 

• Potpisi. U ovom delu se nalaze potpisi zakupodavca i zakupca

Da li se ugovor o zakupu overava kod notara

Važno je napomenuti da ugovor o zakupu ne mora biti overen kod notara. Ugovor o zakupu je punovažan i bez overe potpisa kod javnog beležnika. Određeni zakupodavci se odlučuju na overu potpisa na ugovoru. Ovim se ne može osporiti da su ugovorne strane potpisale ugovor o zakupu. 

Primer ugovora o zakupu stana

Primer ugovora o zakupu stana možete preuzeti ovde.

Zapisnik o primopredaji stana

Po zaključenju ugovora o zakupu, prilikom predaje stana zakupcu i ulaska u zakupljeni prostor, poželjno je sačiniti zapisnik o primopredaji, u kom se navodi zapis svih stvari koje se u stanu nalaze i njihovo stanje. Zapisnikom o primopredaji stana se lišava svaki nesporazum između ugovornih strana. Sačinjavanje zapisnika o primopredaji naročito je bitno prilikom davanja u zakup nameštenih stanova.

Ugovor o posredovanju pri zakupu

Ugovor o posredovanju pri zakupu je ugovor regulisan između posrednika i nalogodavca. Ugovor o posredovanju pri zakupu se obično zaključuje između agencije i vlasnika nekretnine. Nalogodavac može biti kupac, prodavac, zakupac, zakupodavac ili punomoćnik.

Kredium je agencija koja ima dugogodišnje iskustvo u prodaji i izdavanju nekretnina i pronalaženju najpovoljnijih stambenih kredita i keš kredita. Ukoliko vam je potrebna pomoć, naši savetnici za stambene kredite i nekretnine provešće vas kroz svaki korak realizacije istih besplatno.
‍
Foto izvori
Foto | Pexels