Založna izjava ili ugovor o hipoteci u procesu uzimanja stambenog kredita

Šta je založna izjava

Založna izjava je izjava vlasnika stana da se na njegovoj nepokretnosti zasnuje hipoteka koja obezbeđuje potraživanja banke ili drugog poverioca. Prilikom kupovine stana, založna izjava predstavlja pismenu izjavu sačinjenu od strane vlasnika nepokretnosti, kojom se on jednosmerno obavezuje da ukoliko ne bude isplaćen dug za stambeni kredit u dospelom roku, poverilac će naplatiti svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti. Forma založne izjave odgovara ugovoru o hipoteci.

Notar i Pravna služba banke

Notar vrši javnobeležnički zapis založne izjave. On je sačinjava i solemnizuje. U procesu prometa nekretnina javni beležnici su neizbežni. Pre potpisivanja založne izjave, notar je dužan da upozna davaoca založne izjave o visini nakande za svoje usluge i da ga informiše o sadržini izjave. Nakon sačinjene založne izjave, notar je dalje šalje nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi upisa hipoteke. Založnu izjavu može sačiniti i pravna služba banke. 

Davalac založne izjave

Založni dužnik je davalac založne izjave. To je vlasnik stana na čijoj se nepokretnosti zasniva hipoteka. Davalac založne izjave je imalac prava svojine 1/1 koju zalaže u korist poverioca u slučaju neotplate duga bez posebne naknadne saglasnosti (clausula intabulandi). Založni dužnik daje saglasnost da ovlašćuje poverioca da, ako potraživanja obezbeđena ovom hipotekom ne budu isplaćena o dospelosti, može naplatiti dug prodajom njegove nepokretnosti.

Poverilac 

Poverilac je u ovom slučaju banka kod koje se aplicira za kredit. Nakon detaljne provere kreditne sposobnosti dužnika, banka potražuje hipoteku radi novčanog obezbeđivanja i potpisivanje založne izjave od strane založnog dužnika. Prema statistici, Banke u Srbiji su 2021. godine dale na prodaju preko 1.000 hipoteka.

Hipotekovana nepokretnost

Hipotekovana nepokretnost je predmet založne izjave. To je nepokretnost koju vlasnik prilikom kupovine stana, stavlja na hipoteku banci u slučaju podizanja stambenog kredita. Ona predstavlja zalog koji se ustupa banci radi novčanog obezbeđivanja banke u slučaju nemogućnosti isplate duga za kredit. Izdvajamo šta se sve može staviti pod hipoteku:

• Nepokretnost (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu)

• Deo nepokretnosti (na osnovu odluke o deobi)

• Susvojinski udeo nepokretnosti

• Poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine, tj drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovne prostorije, garaža, garažno mesto i sl.)

• Pravo na zemljište koje sadrži ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja

• Objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji, pod uslovom da je izdato pravosnažno odobrenje za gradnju

Kada se potpisuje založna izjava

U praksi, založna izjava se sačinjava i solemnizuje neposredno pre overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Tada nastupa potpisivanje založne izjave od strane vlasnika (prodavca) nekretnine i kao takva predstavlja dozvolu trenutnog vlasnika da predmetna nekretnina bude zalog za stambeni kredit kupcu. Javni beležnik prosleđuje založnu izjavu katastru i banci. Nakon prijema i obrade, odnosno upisa hipoteke u katastru evidencije, Republički geodetski zavod dostavlja poštom rešenje o upisanoj hipoteci svim strankama u postupku kupoprodaje.

Šta je hipoteka

Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti.

Radi obezbeđenja jednog potraživanja, hipoteka može da optereti više nepokretnosti, bez obzira da li pripadaju istom ili različitim vlasnicima. U tom slučaju, poverilac može potraživanje da naplati po svom savesnom izboru iz vrednosti jedne ili više nepokretnosti.

Ugovor o hipoteci je ugovor između vlasnika i poverioca kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje, ako dug ne bude isplaćen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na način propisan zakonom. Ugovor o hipoteci se zaključuje u pismenoj formi i overava kod nadležnog javnog beležnika. Jednostrana hipoteka nastaje na osnovu založne izjave.

Upis hipoteke

Notar koji je sačinio založnu izjavu, istu dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi upisa hipoteke. Najčešće odmah nakon dobijanja rešenja od strane katastra, banka je spremna da odobri kredit. Proces donošenja rešenja o upisu hipoteke od strane katastra može potrajati nekoliko dana. Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti, na osnovu:

1. Ugovora ili sudske nagodbe (ugovorna hipoteka);

2. Založne izjave (jednostrana hipoteka);

3. Zakona (zakonska hipoteka);

4. Sudske odluke (sudska hipoteka)

Kako se proverava da li je nekretnina pod hipotekem

Provera se vrši tako što se izvadi list nepokretnosti iz katastra u kome se nalazi tražena nekretnina. Potrebno je priložiti broj katastarske parcele i naziv katastarske opštine. Potrebno je pristupiti Javnom pristupu eKatastra nepokretnosti i slediti sledeće korake:

1. Izaberite opštinu iz padajućeg menija ili upišite tačnu adresu nepokretnosti koju tražite

2. Upišite broj parcele na kojoj se nepokretnost nalazi i ukucajte kod sa slike

3. Kliknite na ikonicu desno i otvoriće vam se list nepokretnosti za traženu nekretninu

4. U dnu stranice će pisati da li postoji teret na parceli

Sadržaj založne izjave

Založna izjava sadrži i sledeće odredbe:

• Izjavu, kojom vlasnik nepokretnosti neopozivo ovlašćuje poverioca da, ako dug ne bude plaćen o dospelosti, poverilac može da naplati potraživanje iz cene dobijene prodajom u skladu sa vansudskim postupkom prodaje utvrđenim ovim zakonom, bez podnošenja tužbe sudu, kao i da će nepokretnost prinudnim putem da bude ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji, osim ako se hipoteka upisuje na suvlasničkom udelu

• Izjavu vlasnika da je upozoren o posledicama neizmirenja duga o dospelosti te da, svestan tih posledica, pristaje na mogućnost izvršenja ugovora o hipoteci prodajom njegove nepokretnosti bez prava na vođenje parnice, kao i da će njegova nepokretnost prinudnim putem biti ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji, ako je vlasnik nepreda dobrovoljno, osim ako se hipoteka upisuje na suvlasničkom udelu

• Izjavu vlasnika da je saglasan da poverilac ima pravo pristupa nepokretnosti, uključujući i ulazak u nepokretnost bez obzira ko se u njoj nalazi (vlasnik, zakupac i dr.), radi kontrole održavanja ili iz drugih opravdanih razloga, kao i da je dužan da sarađuje sa poveriocem u postupku prodaje, a naročito da omogući pristup hipotekovanoj nepokretnosti

Primer založne izjave

Primer založne izjave možete preuzeti ovde.

Koliko košta upis hipoteke

Prilikom upisa hipoteke neophodno je uplatiti taksu za zahtev Republičkom geodetskom zavodu od 330 RSD, dok taksa za upis hipoteke zavisi od kupoprodajne cene i iznosi:

*Podaci na dan 01.03.2023.

Napomena: Republička administrativna taksa za zahtev se plaća nakon formiranja predmeta, što znači da se taksa može platiti prilikom predaje zahteva.

Ukoliko razmišljate o podizanju kredita za kupovinu nekretnine u Srbiji, možete upotrebiti kalkulator stambenog kredita kako biste procenili iznos mesečne rate. Ako vam je potrebna pomoć u pronalaženju najbolje investicije ili dobijanju stambenog kredita, naši stručni savetnici su tu da vam pomognu. Kontaktirajte nas ili se registrujte na našoj web stranici kako biste dobili smernice na putu do vlastite nekretnine.

‍
Foto izvori
Foto (screenshot) | RGZ
Foto | Pexels