Porez na kupovinu stana | Porez pri kupovini nekretnine

Overa ugovora, visina taksi i nagrada javnom beležniku zavisi od vrednosti nekretnine i “pada”, najčešće, na teret kupca. Ista je situacija i sa porezima koji se vezuju za kupovinu nepokretnosti.

Vrste poreza pri kupovini nekretnine

Sa overenim kupoprodajnim ugovorom najveći deo administrativnih poslova je za vama, ali još uvek niste sve završili. Od tog trenutka postali ste poreski obveznik. Treba znati da postoje različite vrste poreza o kojima morate razmišljati kada kupujete stan:

• Povraćaj PDV-a za kupovinu prvog stana;

• Porez na promet ili porez na prenos apsolutnih prava;

• Porez na imovinu;

• Porez na kapitalnu dobit.

Povraćaj PDV-a za kupovinu prvog stana

Na samom početku imamo jednu dobru vest za vas. Ukolio pre ove nekretnine niste imali nekretninu u svom vlasništvu, a ispunjavate sve ostale zakonske uslove, od jula 2006. godine možete iskoristiti poreske olakšice, odnosno odredbe o oslobađanju od plaćanja poreza na dodatu vrednost za kupca prve nekretnine. Naime, vi ćete nakon potpisivanja ugovora, prijaviti i platiti porez po proceduri o kojoj ćemo govorili kasnije, a potom popuniti zahtev (preuzmi u nastavku) za vraćanje PDV-a.

Ko ima pravo na refundiranje PDV-a

Zakonski uslovi koje morate ispuniti kao kupac prvog stana koji želi povraćaj PDV-a:

1. da ste punoletno fizičko lice;
2. da ste državljanin Republike Srbije;
3. da imate prebivalište na teritoriji Republike Srbije;
4. da do dana overe ugovora o kupoprodaji kojim stičete prvi stan niste imali u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije.

Isti uslovi se odnose i na članove vašeg porodičnog domaćinstva (supružnik, deca, usvojenici, roditelji, usvojitelji), s tim da sa njima morate imati prebivalište na istoj adresi.
‍
Za sve navedeno prilažete dokumenta koja to potvrđuju:
‍
1. poresku prijavu na Obrascu PPI-4 Poreska prijava za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava;
2. original ili overenu kopiju Ugovora o kupoprodaji stana;
3. overenu (poresku) izjavu da kupujete prvi stan za sebe i članove svog porodičnog domaćinstva na Obrascu IKPS PPAP;
4. potvrda od Uprave prihoda da ne posedujete nekretninu, odnosno da niste poreski obveznik;
5. izvod iz matične knjige rođenih/venčanih, lična karta, uverenje o državljanstvu, dokaz o prebivalištu...).

Na osnovu utvrđenog činjeničnog stanja, Poreska uprava rešenjem utvrđuje poresku obavezu, odnosno pravo na poresko oslobođenje.

Oprez!
‍
‍Obratite pažnju ako nekretninu kupujete od investitora on mora imati registrovanu firmu jer u suprotnom nije u sistemu PDV-a te ni vi nećete moći da zatražite refundiranje.

Još jedna lepa vest za buduće vlasnike stanova. U junu 2020. godine pokrenuta je inicijativa Grada Beograda i Privredne komore Srbije da neoporezivi deo pri kupovini prvog stana bude 60 kvadrata. Do sada je, prema važećim zakonima i propisima refundiranje PDV-a od 10% omogućeno za površinu do 40 kvadrata, plus dodatnih 15 kvadrata po svakom članu domaćinstva koji nema nekretninu na svoje ime.

Primera radi, želite da kupite svoj prvi stan u novogradnji od 80 kvadrata. Pravo da porez na dodatu vrednost vratite imate na 40 kvadrata. Ukoliko vas supružnik živi sa vama, na istoj adresi, nije vlasnik stana, državljanin je Republike Srbije, ostvarujete i pravo na dodatnih 15 kvadrata. Za preostalih 25 kvadrata ne možete da povratite već plaćen porez. Zamislimo sada da bračni par iz našeg primera ima i dvoje dece od 19 i 15 godina. Za punoletno dete ostvarili bi još dodatnih 15 kvadrata. Ako to pretočimo u novac, za stan od 80m2, sa prosečnom cenom za novogradnju u Beogradu 1.800 EUR, za jednu osobu ostvarili biste povrat PDV-a od 7.200 EUR, za dvoje 9.900 EUR, a troje 12.600 EUR, što, složićete se, nije mala ušteda. Zamislite sada da je umesto prvobitnih 40 kvadrata, poreska olakšica definisana za 60 kvadrata. To bi bila sasvim pristojna suma za početak opremanja novog doma.

Proces izračunavanja i prijave nadležnim poreskim službama može biti u velikoj meri olakšan uz savete i pomoć stručnih ljudi koji su vam na raspolaganju za sve pravne savete. Aplicirajte ili nas kontaktirajte za više informacija!

Porez na promet ili porez na prenos apsolutnih prava

Pre više godina važilo je pravilo da ste oslobođeni plaćanja poreza na promet ukoliko nekretninu kupujete za život, a ne kao luksuz, ali to više ne važi. Svaka kupoprodaja nepokretnosti danas podleže plaćanju poreza na prenos apsolutnih prava u zakonskom roku. Izuzetak su pojedini slučajevi kod nasleđivanja ili poklona, ali o retkim slučajevima regulisanim posebnim članovima zakona nekom drugom prilikom.
Ko je poreski obveznik poreza na promet, iznos, rokovi za plaćanje
Od kada overite ugovor imate rok od najviše 10 dana da podnesete zahtev za prenos apsolutnih prava na kupljenu nekretninu. To treba uraditi u opštini na čijoj teritoriji je kupljena nekretnina, a visina poreza je 2,5% od tržišne vrednosti nekretnine, odnosno 2,5% vrednosti koju proceni nadležna Uprava javnih prihoda (odnosno Poreska uprava) ukoliko kupoprodajna cena ne odgovara tržišnoj. Znajte da je ta vrednost često viša od tržišne jer se u proračunima uzima prosek od tri najbolje prodaje.

Na primer, ukoliko je reč o stanu vrednosti 60.000 EUR, poreska obaveza je 1.500 EUR. Porez se, naravno, plaća u dinarima po kursu NBS na dan plaćanja. Rok za plaćanje je 15 dana od dana dostavljanja Rešenja. Nakon tog roka obračunava vam se kamata. U rešenju se nalazi broj žiro-računa i poziv na broj neophodan za uplatu. Po zakonu je prodavac poreski obveznik, ali u praksi troškove poreza gotovo uvek plaća kupac. Ranije je plaćanje ovog poreza bio uslov za podnošenje zahteva za prenos prava svojine u katastru nepokretnosti, ali sada to više nije slučaj.

Ako kupujete stan u novogradnji koji je prvi put u prometu, plaćate porez, ali, kako smo objasnili, ostvarujete pravo na refundiranje PDV-a. Ukoliko kupujete nekretninu, a birate staru gradnju, kao kupac koji prvi put stiče vlasnički list oslobođeni ste plaćanja poreza za prenos apsolutnih prava u vrednosti od 2,5% od ukupne vrednosti stana.

Izmenama propisa koje su stupile na snagu u julu 2018. godine prijavu poreza na prenos apsolutnih prava i prijavu poreza na imovinu podnosi javni beležnik – notar koji je izvršio overu – solemnizaciju ugovora o prodaji. Na taj način i kupac i prodavac oslabađaju se obaveza podnošenja navedenih prijava. Osim toga, istim izmenama zakona, javni beležnici se obavezuju da predaju i zahtev za knjiženje, odnosno promenu nosioca prava u nadležnoj Službi katastra nepokretnosti.
‍

Porez na imovinu

Obaveza plaćanja poreza na imovinu nastaje onog dana kada steknete pravo svojine/državnine i dr., odnosno u slučaju kupovine stana u izgradnji, koji nije osposobljen za korišćenje, onog dana kada objekat dobije upotrebnu dozvolu, tj. kad se omogući korišćenje predmetnog stana. U nadležnoj opštinskoj poreskoj službi treba da podnesete prijavu za porez na imovinu prema važećem Zakonu, ukoliko to ne čini notar umesto vas. Zakonskim regulativama se obaveza plaćanja poreza odnosi na gotovo sve jer porez na imovinu su u obavezi da plaćaju i pravna i fizička lica (rezidenti i nerezidenti), svako ko je imalac prava, korisnik ili držalac prava nekretnine na teritoriji Republike Srbije vrednosti veće od 400.000 RSD.

Kako izračunati poresku osnovicu za stan?

U obzir se uzima korisna površina stana (zbir podnih površina između unutrašnjih strana zidova objekta bez površine balkona, terasa, lođa, stepeništa izvan objekta i sl.) i  prosečna cena kvadratnog metra u zoni nepokretnosti.

Poreska stopa se razlikuje za:

1. nepokretnosti poreskog obveznika koji vodi poslovne knjige – do 0,4% (npr. firma ili preduzetnik koji u svom vlasništvu ima nepokretnost);
2. nepokretnosti kod obveznika koji ne vodi poslovne knjige – do 0,30% (npr. fizička lica, preduzetnici paušalci i dr.).

Osnovica za izračuvanje poreza

* Poslednji put ažurirano na dan 07.01.2022.

Poresku osnovicu, tj. visinu poreza utvrđuje, kontroliše i naplaćuje organ jedinice lokalne samouprave. Na godišnjem nivou vrednost nepokretnosti se može umanjiti za amortizaciju u zavisnosti od godine izgradnje objekta, vremena proteklog od poslednje rekonstrukcije, stanja objekta (do 1% godišnje, a najviše do 40%).  

Važna napomena! 

Ukoliko ste promenili prebivalište te ste prijavljeni da živite u predmetnoj nepokretnosti, umanjenje poreza ili poreska olakšica za vlasnika nepokretnosti koji stanuje u stanu je 50%, a najviše 20.000 dinara.

Rokovi za plaćanje poreza

Porez na imovinu možete platiti kvartalno, odnosno u četiri rate do 15. u mesecu – februaru, maju, avgustu i novembru. Preko Jedinstvenog informacionog sistema lokalne poreske administracije od 2019. godine možete proveriti sve svoje poreske obaveze na teritoriji Republike Srbije preko portala ili besplatne aplikacije “Moja LPA”, a porez možete platiti i elektronski. Za prijavu vam je potrebno korisničko ime i lozinka koje dobijate na zahtev u nadležnoj lokalnoj poreskoj administraciji (LPA).
‍

Savet!
Ne odlažite plaćenje poreza, nemoguće ga je izbeći, a može se naplatiti i retroaktivno do 5 godina unazad.

Porez na kapitalnu dobit

Razlika koju ostvarite u vrednosti između kupljene i prodate nekretnine predstavlja kapitalnu dobit i po Zakonu iznosi 15%. Obaveza je prodavca koji ima svojinu tj. vlasništvo na nepokretnosti. Poreska prijava za plaćanje poreza na kapitalni dobitak podnosi se odeljenju Poreske uprave za teritoriju opštine na kojoj se predmetna nepokretnost nalazi u roku od 10 dana od dana zaključenja ugovora o prenosu apsolutnih prava (ugovor o prodaji). Osim popunjenog obrasca PPDG-3R (na ime prodavca), potrebno je priložiti i odgovarajuću dokumentaciju kojom se dokazuje pravo svojine.

Dakle, da bismo govorili uopšte o ovoj vrsti poreza potrebno je da je nekretnina bar jednom ranije bila predmet prodaje. Cena se uvećava indeksom rasta cena na malo od dana sticanja nepokretnosti do dana njene prodaje (prema raspoloživim podacima Republičkog zavoda za statistiku) i umanjuje se po osnovu amortizacije.

Ko je oslobođen poreza na kapitalnu dobit?

Svi koji su nepokretnost stekli po bilo kom osnovu posle 24. 1. 1994. godine mogu biti poreski obveznici po ovom osnovu. Ukoliko ste nekretninu nasledili, ako se prenos vrši između bračnih drugova (npr. u vezi sa razvodom braka), ukoliko je nekretnina bila u vašem posedu minimum deset godina u kontinuitetu pre prodaje, oslobođeni ste plaćanja poreza na kapitalnu dobit. Oslobađanje od kapitalne dobiti možete ostvariti i kupovinom druge nepokretnosti za vas ili članove vašeg domaćinstva u roku od 90 dana. Ukoliko u periodu od 12 meseci kupite nekretninu, imate pravo na povraćaj plaćenog poreza na kapitalnu dobit. Ako uložite samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza vam se srazmerno umanjuje.

Formulari za prijavu poreza

U zavisnosti od vrste poreza, nadležnom poreskom organu podnosi se odgovarajuća poreska prijava. Pojedini elementi poreskih prijava odnose se na podatke o obvezniku, a pojedini na podatke o samoj nekretnini. Ne treba ni da govorimo da je verodostojnost i tačnost podataka imperativ prilikom popunjavanja obrazaca. Sve obrasce možete preuzeti ovde, a između ostalih potrebni su vam:

• Poreska prijava za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava (PPI-4)

• Poreska prijava za utvrđivanje poreza na nasleđe/poklon (PPI-3);

• Poreska prijava za utvrđivanje poreza na imovinu (PPI-2);

• Poreska prijava za utvrđivanje kapitalnih dobitaka (PPDG-3R).

• Formular se popunjava i kod podnošenja Zahteva kupca prvog stana za refundaciju PDV.

‍

Zaključak!
‍‍

Dakle, podsetimo, sa potpisivanjem kupoprodajnog ugovora postajete poreski obveznik. Obaveze vas kao kupca su da prijavite i platite porez na promet, odnosno porez na prenos apsolutnih prava (2,5% vrednosti ugovora), kao i porez na imovinu (pogledaj tabelu). Prodavac plaća porez na kapitalnu dobit (15%). Rok za predaju je 10 dana. Većinu prijava po službenoj dužnosti danas obavlja javni beležnik. Pravo na refundaciju PDV-a od 10% za 40m2 (+ 15m2 za svakog narednog člana) ima svako fizičko lice koje prvi put stiče nekretninu kao svojinu i punoletni je državljanin sa prebialištem na teritoriji Republike Srbije.